(中山大学课件)商业地产策划定位与招商落位及投资赢利模式.ppt

总结——商业地产投资赢利 定位是前提 增值是保证 退出的关键 谢谢大家的聆听！ * * * * 开发收益——原始的 经营收益——基本的 资产收益——较高级的 资本收益——最高级的 商业地产投资四种收益 十、商业地产投资赢利模式 专业选择 区域选择 地段选择 功能选择 产品选择 商业地产投资十大选择 十、商业地产投资赢利模式 业态选择 资源选择 模式选择 团队选择 管理选择 商业地产投资十大选择 十、商业地产投资赢利模式 十一、商业地产投资收益模型 模型一、开发收益型 投资 拿地 退出 增值 销售 建设 模型二、经营收益型 投资 收益 经营 经营性 资产性 十一、商业地产投资收益模型 模型三、资本收益型 投资 建设 上市 退出 经营 增值 IPO REITS 十一、商业地产投资收益模型 模型四、并购成长型 投资 并购 退出 增值 服务 IPO REITS 被并购 十一、商业地产投资收益模型 私募PE 退出 IPO 设计REITs 整理打包资产 投资物业 资金池 形成资产池 模型五. 基金投资型（Ａ） 十一、商业地产投资收益模型 需募集大量资金。一般不少于30亿人民币 投资或控股商用物业。投资大 在一定的时间内进行增值服务。周期长 可获得物业增值收益和REITs溢价发行收益。回报高 风险比较大 模型Ａ特点 十一、商业地产投资收益模型 锁定N个物业 退出 IPO 设计REITs 整理打包资产 以资产对接PE 模型五、基金投资型（Ｂ） 十一、商业地产投资收益模型 模型Ｂ特点 不需募集资金，只需要募集资产 不需要投资物业，只需要整理物业 集合物业资产投资存续期短（3年） 不能享受物业增值收益，回报低 不能以REITs上市，PE分拆解体，风险小 十一、商业地产投资收益模型 成立投资管理公司，作为REITs基金管理 人，承担GP职责 锁定N个有稳定租金收益的商用不动产 对这N个商用不动产进行评估、分拆、重 组、整理 各个商业投资人以整理后的资产作为投资， 承担LP职责 组成设立REITs基金　 　 模型Ｂ模式 十一、商业地产投资收益模型 有限合伙 企业 物业Ａ REITs　 投资管理公司ＧＰ 资产投资ＬＰ 物业Ｃ　 物业Ｂ IPO 回报20% 回报80% 出资99% 出资１% 资产折资 投资 打包 十一、商业地产投资收益模型 十二、REITs的特点 REITs就是房地产投资信托基金，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。 是一种以发行收益凭证的方式集合众多投资者资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 REITs属于资产证券化。 REIT一般分为三大类别：即股本房地产投资信托基金、按揭房地产投资信托基金、混合房地产投资信托基金。 REITs的基本概念 1、REITs是一种资产证券化，是产权（股权）融资。 2、没有年限要求，不需要赎回。 3、有很高的流动性，可以在证券市场自由流通。 4、一般为商用不动产，有稳定的收益。 5、投资产品组合多元化，风险较小。（目前证券 市场大约８０％为风险较高的股权类产品，只 有大约２０％为债券类低风险产品） 　 REITs的十大特点 十二、REITs的特点 6、是房地产的融资平台，更是个退出渠道。 7、 REITs 收益回报与其他金融资产的相关度较 　 低，收益波动小。 8、90%收益用于红利分配，可获即期收入。 9、小额资金可投资大额资产，获得收益可享 受税收优惠。 10、REITs的资产所有权和基金及资产管理权的 三权分离 REITs的十大特点 十二、REITs的特点 相同点　 1、都公开募集 2、都在证券市场自由流通 3、都是金融证券投资产品 REITs与股票的比较： 十二、REITs的特点 4、都有明确的交易物（资产） 5、都需要投资人、交易市场与交易规则 6、与股票一样，也需要通过审计、评估、 重组、保荐人推荐，由发行人通过