对北京市经济适用住房政策的评价和分析.pdf

对北京市经济适用住房 政策的评价和分析 The valuation and analysis about the policy of economical and applied housing system in Beijing 学 校：中国人民大学 学 院：公共管理学院 指导老师：丰雷副教授 学 生：杨晓敏 完成时间：2003 年 12 月20 日 中国人民大学硕士论文 论文摘要 国务院1994年7 月18日颁布了《关于深化住房制度改革的决定》， 明确提出了住房商品化、社会化的住房制度改革方向，同时提出了，“建立 以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以 高收入家庭为对象的商品住房供应体系”，从而拉开了我国城镇住房制度改 革的序幕。北京作为中华人民共和国的首都，在政治、经济地位方面具有 一定的特殊性，同时需要涉及到市场、中央单位和驻京部队等单位需要协 调，研究北京经济适用住房政策的制定和执行情况，将其成功经验在全国 范围内进行推广，具有一定的现实意义，有利于全国各省市、各地区因地 制宜地制定经济适用住房相关政策。 1998年北京市人民政府印发了《关于加快经济适用房建设的若干规定 (试行)》，明确北京市经济适用住房建设进程，北京的经济适用住房建设开 始起步。至今，北京经济适用住房的发展己经五年，在这五年中经济适用 住房一直是大家关注的焦点，从总体上看经济适用住房的建设起到了以下 积极作用：培育北京的住房市场，完善北京市住房供应体系，解决部分中 低收入家庭的住房；平抑北京普通商品住房的价格；一定程度上保证了北 京市重点工程的拆迁建设。与此同时，由于经济适用住房作为一个新的住 房供给体系，其管理体制、模式与措施尚属不断摸索阶段，在其建设和管 理中仍存在着一些问题，需要进一步研究解决。 经济适用住房的系列政策在九八年出台后，随着政策的执行，相关问 题进一步暴露，北京市分别根据具体情况制定了相关的文件，确保经济住 房的建设环节、购房者审核环节、以及房地产开发商的销售环节等相关问 题进一步明确，使经济适用住房政策进一步完善，具有一定的可操作性。 虽然政策进一步细化和完善，但是在北京市经济适用住房政策的执行过程 中仍然出现了种种有悖初衷的问题，较集中地体现在经济适用住房的定位、 定价、定量。 经济适用住房的定位应当是具有社会保障性质的，解决中低收入家庭 住房，是一种对销售价格、购房对象有一定限制的特殊商品住房，可是在 开发商的具体操作过程中，由于政府缺乏相应的控制机制，导致经济适用 住房建筑面积过大，经济适用住房成为豪华型住房；购房人年收入没有有 效的审核手段，缺乏必要的公开透明的机制，出现某些高收入家庭搭便车 的现象。定价过高，经济适用住房属于政府指导价格的特殊商品住房，但 是由于现行的管理机制，仍造成经济适用住房的售价过高仍为中低收入家 庭难以接受。在定量方面，经济适用住房作为一种政府提供优惠政策的住 房，应当合理开发，规模适度，建设规模太大，则有可能冲击商品房市场， 太小则不能满足中低收入家庭的需求，确保经济适用住房低价而不低质。 针对上述问题，本文提出以下对策建议：首先对经济适用住房要实行 统一规划，供应总量控制，适度改善经济适用住房项目布局供应不均衡的 局面；其次经济适用住房的建设根据市场需求进行有效控制，前期设计中， 要严格按照经济适用住房的面积控制标准进行控制；严格控制经济适用住 房的价格；把好购房关，从源头上杜绝以经济适用住房作为个人投资生财 的途径。笔者认为上述原因归根结底还是因为经济适用住房是一种商品， 目前承担经济适用住房建设的全过程的责任主体是房地产开发企业，而其 行为是为了追求利润最大化，可以解释经济适用住房建设中大户型、高档 次，以及销售中的“普惠”现象。在规范房地产开发企业行为，加强政府 监管公开化、程序化、透明化的同时，有必要完善住房保障法规，成立专