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建筑区划、建筑物共有部分专用权研究 摘要 根据建筑物区分所有权的理论,建筑区划和建筑物的共有部分,应该归全 体业主共同所有和共同使用。但是在现实生活中,某些建筑区划和建筑物的共 有部分在实际使用过程中并没有被全体业主所共同使用,而是被某些特定的人 专有使用,此便为建筑区划、建筑物共有部分专用权。本文对建筑区划、建筑 物共有部分专用权进行了深入、细致的研究。全文除序言外,共有四章组成。 第一章,建筑区划、建筑物共有部分专用权的概述。本章首先对建筑区划、 建筑物共有部分专用权的概念进行了界定,建筑区划、建筑物共有部分专用权 是指特定业主或者第三人,依据法律规定或者协商约定,对于建筑物的共有部 分或者建筑区划内的道路、绿地和其他公共场所、公用设施所享有的专属独占 使用的权利,属于一种特殊的租赁权。在此定义上,本章还对建筑区划、建筑 物共有部分专用权的种类、特征、主体和客体进行了分析。 第二章,建筑区划、建筑物共有部分专用权的设定和消灭。建筑区划、建 筑物共有部分专用权可以依法律或者法理直接设定或者依协商而约定。约定既 包括业主间的约定,也包括依租赁合同约定,但是不能依原始商品房买卖合同 约定。建筑区划、建筑物共有部分专用权的消灭,可以依债权原因,也可以依 物权原因。 第三章,建筑区划、建筑物共有部分专用权的行使。本章首先对建筑区划、 建筑物共有部分专用权的效力进行了分析,界定了建筑区划、建筑物共有部分 共有权人和专用权的人的权利和义务。在此基础上,本章还对现实生活中三种 典型的建筑区划、建筑物共有部分专用权进行了分析:建筑物屋顶平台的归属 和使用、建筑区划内露天停车位的归属和使用、建筑区划内经营性用房及其收 益的归属。 第四章,建筑区划、建筑物共有部分专用权的设计。本章首先介绍了我国 台湾地区、日本、意大利、美国和我国香港地区的建筑区划、建筑物共有部分 专用权制度在立法上的规定。然后对我国建筑区划、建筑物共有部分专用权立 法提出了若干建议。 关键词:建筑物区分所有权;共有部分;专用权4建筑区划、建筑物共有部分专用权研究 Abstract According to the theory of the ownership of apartment building, part for co-ownership in building and building area ought to be owned and used by all owners of the building. In real lives, however, some parts for co-ownership in building and building area are not used by all owners of the building, but exclusively by some specific people, which is called rights of exclusive usufruct of part for co-ownership in building and building area. This article which made an in-depth and thorough study on exclusive usufruct of part for co-ownership in building and building area consists of four chapters besides prefaceThe first chapter: The Overview of Exclusive Usufruct of Part for Co-ownership in Building and Building Area. This chapter firstly gave the definition of exclusive usufruct of part for co-ownership in building and building area that exclusive usufruct of part for co-ownership in building and building area, which is a kind of special lease rights, is an exclusive usufruct of parts for co-ownership in building and roads, green areas and other public places and services in building are