北京市住宅用地价格空间结构及其演变规律研究.pdf

签名: 甄辉 导师签名:吕萍 日期:2009.5.29 北京市住宅用地价格空间结构及其演变规律研究 摘 要 随着城市土地与住房市场的建立及不断完善,价格在资源配置的过程中发 挥着越来越重要的作用,而区位一直被认为是影响土地、住房价格昀关键的因 素。本文即从区位角度出发,以北京市 1993-2008 年住宅用地出让数据为基础, 综合应用地理学与经济学中的有关模型、方法,分别从宏观、微观两个角度对 北京市住宅用地价格的空间结构、价格空间变化规律、影响价格空间变化的因 素进行了探讨。 首先,论文回顾了北京市土地出让市场、土地出让政策的发展历程。在此 基础上,根据 1993-2008 年住宅用地出让属性数据,从出让价格、出让宗地的 时间特征、出让宗地的空间分布特征三个方面对北京市住宅用地出让市场的现 状进行了分析。分析结果发现,北京市各年住宅用地出让的数量、价格均与各 项土地政策的出台密切相关。从住宅用地空间分布来看,北京市住宅用地市场 发育存在明显的空间不均衡,交通条件发达的地区土地出让活动较为频繁。 其次,论文应用 ArcGIS 9.2软件建立了北京市住宅用地的空间数据库,并 采用地统计学相关理论与方法,分析了北京市住宅用地价格的宏观分布状态。 探索性空间数据分析得出了北京市住宅用地价格的统计状态,并验证了可用的 空间插值方法;在此基础上,论文通过 Kriging插值方法生成了北京市住宅用地 价格的空间结构图,发现北京市住宅用地价格基本呈现圈层结构、总体“北高 南低”、局部地区凸出或凹陷现象明显;另外,论文通过 ArcGIS 9.2软件的 3D 分析模块,生成了北京市住宅用地价格的三维图,建立了各个方向的地价剖面, 并从实际对应城市区位的角度,分析了价格的局部特征。为了得出地价宏观分 布的时间变化特征,论文求出北京市不同区位的地价重心,通过不同时点地价 重心的变动,分析地价结构的空间变化规律及原因。 第三,论文重新界定了地价梯度,通过特征价格模型分析北京市住宅用地I 北京市住宅用地价格空间结构及其演变规律研究 价格的空间结构变化。单中心假设下的地价梯度计算结果发现从城市中心向外, 地价逐渐下降,且不同年份的地价梯度显示,城市中心对地价的影响作用正逐 渐减小。引入方向变量后的地价梯度计算发现北京市地价梯度呈现明显的空间 异质性,且与区域经济发展水平、交通设施建设密切相关。地价微观变化规律 在一定程度上对政府、开发企业、消费者的区位决策有引导作用。 本研究基于国家自然科学基金项目(项目号??土地城市化 转变过程中价格机制研究。 关键词:住宅用地价格;空间结构;地价梯度;克里金空间插值;特征价格模型II 北京市住宅用地价格空间结构及其演变规律研究 Abstract With the creation and continuously improvement of urban land and housing markets, price is playing an increasingly important role in the allocation of resources, and location has always been regarded as the crucial factor to the land and housing price. The article uses the residential land grant price data from 1993 to 2008, applying the model and methods of geography and economics to analyze the spatial frame and the change rule of price from the macro and micro perspective. In the end, the article discusses the factors influencing land spatial structureFirstly, this article reviews land market and policy development process of Beijing. Based on this review, chapter 2 uses land grant price data from 1993 to 2008 to analyze the Beijing residential land market status from three aspects: granting price, time char