房地产与证券投资组合有效边界研究.pdf

摘 要 随着我国经济水平的发展和改革开放的推进,资本市场日益完善,投资者的 投资渠道增多。股票市场建立 20多年,到 2008年底沪深两市上市公司已达到一 千八百多家,沪深 A 股流通市值合计 44419.11 亿元;债券市场规模相对较小, 国债占到了大部分。除此以外房地产市场也成为重要的投资领域,1998年,“国 务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”公布实施,福利分 房取消,中国住房制度改革拉开大幕,房地产业开始迅速发展,2008 年全年完 成房地产投资额 30580亿元,其中商品房投资达到 26546亿元。 了解房地产收益与股票、国债等其他投资品的相互关系,构建出昀合理的投 资组合,对于投资基金、企业等投资者有着重要的意义。国外的研究表明,房地 产收益波动与股票、债券等证券的收益波动有着不同的周期和特点,对投资组合 有着显著的风险分散作用。 投资组合是指投资者将资金按照一定比例分别投资于一系列不同资产或者 不同类别资产的一种投资策略。如在证券领域中的股票投资,每一个股票在同一 时期的表现参差不齐,有好有坏,但是如果按照一定的比例分别投资于不同种类 的股票,构造一个整体组合,则单只股票的涨跌对组合的整体收益水平所造成的 影响就相对较小。因此,构造投资组合可以有效降低投资风险,使得投资收益相 对比较稳定。 随着现代投资组合理论的发展,其在诸如股票、基金和债券等方面的应用理 论研究和实证研究也逐渐成熟起来,带动了包含房地产投资在内的混合性投资组 合的研究。不过,国内关于投资组合的理论或实证研究,主要集中在股票市场, 很少涉及作为重要投资工具的房地产。随着中国房地产市场由开发主导向金融投 资主导转变,对房地产投资组合管理的应用研究就显得越来越重要。随着我国资 本市场和房地产市场的发展,保险公司、证券公司等机构投资者越来越重视对房 地产业的研究,因为从中长期来看,房地产资产肯定会成为其重要的投资方向。 这一方面源于房地产业对资金的强大需求,另一方面,机构投资者也在寻求风险 水平可以接受、同时能够获得较为稳定的高收益的资产。国外的发展经验证明, 投资者将部分资金投向房地产市场,是分散投资风险、增加投资收益的有效途径。 另外,在商业银行越来越重视防范长期金融风险的背景下,专向用于房地产资产 投资的房地产产业基金或投资信托基金,也呈现呼之欲出的趋势。房地产资产以 及房地产市场本身,与证券资产和证券市场相比具有一定的特殊性。机构投资者 或信托投资基金在进行投资组合和投资决策时,必须要有适合行业特点的投资理 论做指导,才能发挥专业化投资管理的优势,实现投资者的目标。 通过对 2003年至 2008年中国房地产、股票和国债月度收益率的分析可以发 现,中国的房地产可以获得一个较高的收益水平,虽然相比股票的月度收益率 0.846%要低,但也达到了 0.589%,高于国债的 0.275%的月度收益率。通过 SPSS 统计软件的测算,中国的房地产的收益率与股票和国债的收益率均有正向相关性 但相关性均很弱,在 5%的显著性水平下均不显著,对投资组合可以起到风险分 散的作用。当投资组合里仅有股票和国债两种资产时,等比例进行资产配置,月 度收益率为 0.56%,度量风险的标准差为 4.699;而将房地产纳入投资组合之后, 将三种资产进行等比例配置,得到的月收益率 0.57%,而标准差降为 3.148。也 就是说引入房地产后,均在等比例配置资产的情况下,收益率有所增加,而风险 却降低了,可见,房地产有着明显的风险分散作用,应将其纳入投资组合当中。 将房地产纳入投资组合,应考虑如何对房地产、股票和国债进行配置,才能 达到昀佳的投资组合,马科维茨的投资组合理论,认为投资者有着风险厌恶的特 征,当风险一致时,会选择收益率昀好的投资组合,也可以使用另外一种描述即 当收益率一致时,会选择风险昀低的组合。同时当样本类似符合正态分布时,可 利用该理论来寻找昀佳的投资组合。通过对房地产、股票和国债月度收益数据的 统计特征描述,认为该三种资产的收益情况均可类似视为正态分布,所以可使用 马科维茨的投资组合理论来寻找昀佳投资组合。利用 Excel软件的规划求解功能, 计算出了不同期望收益下的资产分配状况,而将这些投资组合的收益情况和标准 差对应,则得到了房地产、股票和国债的有效投资边界。同时通过对有效边界的 计算,可以的到在中国的投资组合中,年收益率为 3.5%-10%时,房地产的比例 应占到 5%-95.6%,投资者可根据自身的风险承受能力选择不同的投资组合。 关键字:投资组合,房地产,风险分散,有效边界 Abstract Due to the development of economic and the promotion of reform