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交通枢纽对商业地产价值影响的初步分析-以北京西直门、东直门交通枢纽为例 摘 要 交通枢纽是多种交通工具汇集的节点,周边分布着商场、商业街、超市、 社区底商等商业服务设施,形成交通枢纽型商圈,对商业地产的价值产生一定 的影响。本文以交通枢纽及商业地产为研究对象,初步分析交通枢纽对商业地 产价值的影响。 首先,本文从理论上研究了交通枢纽对商业地产价值的影响。一方面,基 于建筑地段地租理论与竞价地租理论分析交通枢纽对商业地产土地价值的增值 影响;另一方面,基于商圈理论分析交通枢纽对微观商圈及宏观商圈的集聚作 用,从而对商业地产租金产生影响。 其次,本文以北京西直门交通枢纽和东直门交通枢纽为例,定量分析了交 通枢纽对商业地产租金的影响。 相关性分析与回归分析得知,临街商铺租金与距离交通枢纽远近具有较强 的相关性,且东直门交通枢纽对商铺租金的影响程度小于西直门;Huff 概率模 型分析得知,交通枢纽为嘉茂与银座带来了大量的客流,有利于其商业经营获 得更高的营业收入,增加百分比租金,从而促使其首层租金水平高于区域内其 余商场;对比分析得知,西直门交通枢纽较为成熟的运营及较大的客流量促使 其周边临街商铺租金高于东直门,而西直门交通枢纽客流的中低消费特征,影 响了嘉茂的经营档次,使得其首层租金低于东直门银座。 昀后,结合研究结论提出建议,应抓住北京市交通枢纽建设带来的商业地 产发展机遇,进行交通枢纽与商业地产的联合开发,促进其价值的昀大化。 关键词:西直门交通枢纽;东直门交通枢纽;商业地产;房地产价值I交通枢纽对商业地产价值影响的初步分析-以北京西直门、东直门交通枢纽为例 Abstract The impact on real estate values is one of the most important externalities of the transportation hub as a traffic node. Usually, there are a lot of shopping centers, commercial streets, supermarkets and community shops around the hub. The impact on the commercial properties can not be ignored. The thesis will study the impact of transportation hub on commercial property valuesFirst of all, the thesis analyses how the transportation hub affects commercial property values theoretically. On one hand, based on the urban land rent theory and competitive land rent theory, the transportation hub will have a positive effect on the commercial land value. On the other hand, based on the trade area theory, the hub will increase the property rentsSecondly, this thesis takes Xizhimen transportation hub and Dongzhimen transportation hub as cases and then analyses how the transportation hub affects commercial property rents quantitatively. The conclusions are as following: By the correlation analysis and regression analysis, the thesis draws the conclusion that there is a relatively strong correlation coefficient between the rent and the distance from the hub. The influence degree of the impact of the Dongzhimen Hub on the frontage properties is little than Xizhimen. By the