廊坊市集体建设用地流转研究.pdf

廊坊市集体建设用地流转研究 摘 要 目前，随着城市化进程加快，许多农村集体建设用地，尤其是城市近郊建 设用地，在隐形市场自发流转的现象大量存在，其数量和规模都有不断扩大的 趋势。这种现象反映了生产要素合理流动和优化配置的客观要求。国务院28号 文件《关于深化改革严格土地管理的决定》第十条规定，在符合规划的前提下， 村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。《国务 院关于2005年深化经济体制改革的意见》中指出：进一步研究探索农村集体建 设用地使用权进入市场。这为集体建设用地流转提供了依据，同时也为国有土 地和集体土地两种产权进入统一的土地市场打下了基础。 我国人多地少，建设占地增长迅速，耕地保护与经济发展对建设用地需求 增加的矛盾日益尖锐。2007年4月，孙文盛部长调研时强调，要落实温家宝总 理讲话精神，坚守18亿亩耕地红线。同时，要为经济社会发展提供必需的用地， 节流开源，挖掘城乡建设用地潜力，大力开辟建设用地的新空间，并有步骤地 利用未利用土地搞建设。而鼓励集体建设用地合理流转，盘活土地存量，无疑 是协调解决保护耕地与保障发展问题的良策。在严格控制建设用地增量的条件 下，我国应当走集约利用土地的经济建设之路，实现耕地保护与经济发展的双 赢。文章对此进行了有益的探索。 集体建设用地流转是农村集体存量建设用地使用权流转的简称，是我国在 新时期对农村土地使用制度改革的深化，它的意义不仅在于可以更加合理有效 地配置土地资源，提高土地利用率，更重要的是它可以通过盘活存量建设用地， 达到保护耕地的目的，并且可以推进农村土地产权制度和征地制度等方面的一 系列改革。 目前，廊坊市的农村社会经济发展面临着一些新的问题和矛盾，主要表现 为：传统农业优势逐步弱化，竞争力下降；农民收入增长缓慢，城乡居民收入 和生活质量差距拉大；农村分散建设和土地资源浪费现象严重，发展环境和生 活环境未能有效改善；违法违规流转集体土地现象较为普遍，国家土地税费流 失严重，造成农村集体土地管理秩序混乱，因此，为适应廊坊市现代化的发展 1 廊坊市集体建设用地流转研究 需要，配合农村体制改革的进一步深化，解决现行的农村集体土地管理制度与 城市化、市场化和经济全球化的发展趋势不相适应的矛盾，文章在分析集体建 设用地流转对社会经济的影响的基础上，结合土地产权的相关理论，以及廊坊 市集体建设用地流转的现实情况，对廊坊市进行集体土地建设用地流转进行了 必要性、可行性分析，并提出了廊坊市集体建设用地流转的形式、收益分配、 管理程序及有关的政策建议，体现了以下思想： 1．传统的土地供应模式已经不再适合新时期城市化发展的需要，加速集体 建设用地流转势在必行。政府应该发挥政策导向作用，在集体建设用地流转的 问题上采取“导”的政策，促进流转。 2．集体建设用地流转的目的是为了建立一个完善、统一、高效的土地流转 市场，优化土地配置，促进城镇化进程。 3．集体建设用地流转必须朝规范化、统一化方向发展，即集体土地与国有 土地纳入同一市场进行统一管理。 文章认为，集体建设用地使用权流转，是完善土地市场的重要步骤，是农 村集体建设用地管理制度方面的重大改革，也是开源节流，在保障发展的同时 保护耕地的重要措施。这一改革措施涉及土地管理政策和土地收益分配的重大 调整，牵涉面广，关联度高，对政府职能部门而言是一项新的挑战，是一项复 杂而艰巨的工作。土地是农民最重要的财产，因此集体建设用地流转必须坚持 土地所有者和使用者自愿原则、有偿使用原则和集体经济组织内部成员优先。 政府在集体建设用地流转管理中，与在国有土地出让中的角色不同，不再具有 产权代表的身份，而只是流转活动的管理者、服务者，应本着“多予、少取、 放活” 的原则，确定合理的土地收益分配比例，把绝大多数土地增值收益留给 农村集体经济组织，主要用于建立农民社会保障体系，促进社会的和谐发展。 关键词：集体建设用地；流转；土地产权；收益分配；管理程序