货币供应量和利率对我国房地产价格影响的实证分析.pdf

摘 要 自从我国实行住房体制改革以来，我国房地产业步入快速发展的轨道，呈 现出持续繁荣的状态。房地产业逐渐成为我国带动国民经济快速发展的重要产 业。在房地产行业快速发展的过程中，房地产价格也连续多年快速增长。美国 次贷危机揭示了利率对房地产价格波动的巨大影响，而受次贷危机影响，我国 在2008年下半年以后多次下调利率，同时货币供应量的增速也大大超过前期水 平，在此背景下，房地产价格再次创出新高。但是房地产价格过高势必产生泡 沫，泡沫的迅速膨胀和破裂会对国民经济造成巨大的影响，因此在这一背景下 研究我国的利率和货币供应量对房地产价格的影响机制就显得格外重要。 本文以我国利率和货币供应量对房地产价格的调控机制和效果为研究对 象。首先介绍我国房地产行业的发展现状，通过数据从房地产销售面积、销售 价格、房地产投资规模以及房地产开发资金来源四个方面说明近年来我国的房 地产发展情况，并分别分析近些年来的主要利率变化周期和广义货币供应量的 增长情况，通过图表直观的分析货币供应量和利率与房地产价格的相关关系。 继而在理论上分析货币供应量和利率对房地产价格的影响机制，从资产组合角 度和信贷角度说明货币供应量的增加会引起房地产价格上涨的机制，从供给和 需求两个角度分析利率的变化对房地产价格的可能影响，并从房地产作为投资 品的属性分析利率调整对房地产价格的影响方式。 本文实证分析部分使用多种计量方法对我国利率和货币供应量影响房地 产价格的效果进行分析。通过对 2003 年到 2009 年的月度数据进行计量分析得 到实证结论。实证结果表明：货币供应量是房地产价格的格兰杰原因；利率在 长期内对调整房地产价格具有一定作用，但短期利率的上升还是会伴随房地产 价格的上升，存在半年左右的时滞；货币供应量对房地产价格的冲击比利率对 房地产价格的冲击更大。 在实证研究基础上，本文进一步分析了近些年来我国货币供应量迅速增长 以及我国利率难以有效调控房地产价格的原因，针对这些原因提出了相关的政 策建议，从提高货币供应量对房地产价格的调控效果角度提出应该从总量和结 构上控制信贷投放、提高我国自主调控货币供应量增速的能力以及发展资本市 场拓宽投资渠道，从提高利率对房地产价格的调控效果角度提出应该实行差别 利率政策降低投机型需求、通过多种手段提高房地产价格对利率的敏感性等政 策建议。 关键词：货币供应量 利率 房地产价格 Abstract Since the implementation of housing reform in China, the real estate industry has been on a fast growing track, showing continued prosperity. The boom of real estate has gradually become an important factor for the rapid development of our country’s economy. In this process the prices of real estate also grow rapidly for a few years. The U.S. sub-prime mortgage crisis has revealed the interest rate play an important part on the fluctuations of real estate price, and due to the sub-prime mortgage crisis, China cut interest rates for several times since the second half of 2008, while money supply growth is also much higher than previous levels, in this background, the real estate prices once again hit a new high. However, high real estate pri