论上海房地产市场的供需平衡.pdf

中文摘要 2004年以来，国务院把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容， 采取了一系列措施，遏制了房地产开发投资、信贷和土地供应增长过快的势头。2005 年一季度，上海房地产投资规模过大问题仍很突出，一方面商品房价格上涨过快， 另一方面供给结构失衡，具体问题归纳如下： 1、商品房价格上涨过快 上海统计局数据显示，2004年商品房平均价格同比增长14.4%，其中商品住宅价格 同比增长15.2%，首次出现两位数增长并超过居民收入增长。2005年第一季度商品 房、商品住宅平均价格同比增长分别12.5%和13.5%。 2、房地产投资规模过大 2004年上海房地产开发投资增长28.1%，2005年一季度增长26.7%，增幅比去年同 期回落13.5个百分点，但2005年的投资增长高于全社会固定资产投资增幅。房地 产开发投资已超过全社会固定资产投资的 50%，是推动全社会固定资产投资增长的 重要因素。 3、商品房结构性问题显著 中小套型、中低价位普通商品住宅和经济适用住宅供应不足，上海 2004 年销售的 商品住宅中，面积大于或等于 120 平方米的住宅占市场供给量的 40%以上，最高曾 超过 60%，中小面积型住宅比例偏低。同时，中低价位商品住宅销售面积占总销售 面积的比例呈下降趋势。2004年全国经济适用住宅投资出现负增长，占房地产开发 投资的比重由上年的 6 .1%下降到 4.6%，2005 年一季度，经济适用住宅完成投资 60亿元，同比下降13.8%，占房地产开发投资的比重进一步下降到2.6%。 4、房地产市场秩序比较混乱 房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节不同程度存在违法违规行为。 如房地产广告虚假，商品房面积、购房合同欺诈，物业管理质价不符等都扰乱市场 秩序，损害群众利益，影响房地产市场健康发展，个别开发企业和中介机构利用市 场信息不对称、虚假宣传等不正当手段，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来 部分项目的房价短期内非正常上涨。 房价是市场运行状况的综合反映，调控房地产市场的核心，是做好房价稳定工 作，2004年以来我国商品房价格持续上涨，原因是多方面的，其中经济发展中各类 要素价格普遍上涨，城镇化进程加快带动市场总需求快速增加，一些地方片面强调 经营城市、盲目大拆大建，都对房价上涨有重要影响。 从市场供给方面看，一是供应结构不合理，中低价位普通商品住宅和经济适用 供应不足，直接抬高了商品房的平均价格。二是多重因素推动商品房开发建设成本 上升。如土地供应方式转轨带动用地价格上涨，生产资料价格持续保持两位数增长， 城镇房屋拆迁成本增加，商品房配套设施和环境水平提高。 从需求情况看，一是改善性需求和被动性需求偏大，居民收入水平持续提高， 消费层次结构升级，改善住宅条件的要求强烈。城镇化进程加快，外来人员购房， 也推动了市场需求扩张。与此同时，城市建设中拆迁规模扩大，被动性需求增长过 快。二是投机、投资性购房增长过快，基于房价上涨预期，加之社会资金缺乏相关 投资渠道，大量社会闲置资金涌入房地产市场。境外资金进入上海城市高档房产， 短期炒作和套汇意图明显，2004年上海城市投机、投资性购房比例曾一度达到20%。 总体看，自 2005 年以来，上海房地产市场已进入新的发展阶段，市场运行中 的主要矛盾，已由过去多年的总体需求不足转变为局部性、结构性的需求增长过快。 数据显示 2000 年以来上海商品房销售面积增幅连续 5 年大于竣工面积增幅，竣工 和销售面积的差距在逐步缩小。 房价的过快上涨，导致社会各方面对市场产生较高预期，使部分个人和机构投 机房产，部分居民也提前进入房地产市场，进一步加剧了房价过快上涨态势，个别 城市的部分项目出现非理性上涨，市场需求偏大供求结构失衡，进而推动上海住宅 价格过快上涨。2005年2006年房价上涨过快，投资增幅偏大，虽然是局部性问题， 但如不及时加以解决、极有可能演化为全局性问题，将加大社会经济运行和城镇中 低收入家庭的住宅成本，影响房地产市场的健康发展和金融市场的稳定。 房产市场作为我国市场经济体系的一个重要的组成部分,它发育的程度或运行 状况,将影响到我国市场经济体系的完善。