旅游城市住宅用地价格空间分布研究——以青岛、苏州和无锡市为例.pdf

摘 要 随着经济的持续快速发展和人们生活品质日益提高，人们对住宅的需求将 会从居住空间转向休闲舒适，因此，旅游城市的住宅地价逐渐成为人们关注的 焦点。同时，随着中国土地制度改革的不断深化和土地市场的日渐成熟，土地 价格特别是住宅用地价格在社会经济中的作用日渐凸现。 旅游城市的住宅地价空间分布有其规律性。首先收集整理了青岛、苏州、 无锡三个城市的地价动态监测资料，包括数据部分和图形部分，并在此基础上 以 MapInfo 为技术平台，对三个城市地价动态监测点进行数字化，生成三个城 市监测点地价空间分布图，成为研究地价空间分布的基础图件。之后利用 Access 、Surfer8.0 等软件制作了三个城市的地价等值线图、地价向量图和地价 空间结构图。根据以上图形分析得到三个城市的地价空间分布规律，主要规律 有： ①旅游城市地价空间分布都呈现一定的延续性，基本上呈现环状放射性分 布（如无锡市）和带状分布（如青岛市），但同时也存在空间的突变性。不同城 市的地价空间分布形状很大程度上受城市建成区空间结构的影响。②旅游城市 的地价中心是商服中心或商旅中心，地价通常由地价中心向四周衰减，且地价 中心的衰减速度大约为四周衰减速度的 2-3 倍。③旅游城市住宅用地价格空间 分布状况受商服繁华条件、交通通达条件、基础设施完备程度和旅游资源等因 素的共同影响，地价的空间分布状况是各因素综合作用的结果。住宅用地价格 随着距商服中心的距离的增加而下降；住宅用地价格随着交通便捷程度的增加 而上升；地价随着基础设施完备程度的增加而上升。④当旅游资源与城市商服 中心聚集，形成商旅中心时，其周围地价水平较高，这是受到二者综合作用形 成的，且地价随着距商旅中心的距离的增加而下降；当旅游资源与城市商服中 心相分离时，旅游资源对地价的影响表现地比较微弱。由此看出，在我国旅游 资源对地价的影响从属于商服繁华条件、交通通达条件和基础设施完备程度等 一般因素。这是由于在我国旅游资源还未成为人们选择住宅所考虑的主要因素， 而商业的发达、交通的便利和基础生活设施的完备才是人们选择居住地的首要 因素，这也是由中国现阶段的经济发展水平决定的。同时，政府在对地价进行 1 宏观调控时，要充分考虑到旅游资源在未来可能对地价产生的影响。 以上述地价空间分布规律的实证结果为基础，结合城市空间结构均衡理论， 可以从理论上证明商服中心、商旅中心和交通条件对地价的影响作用和影响方 式，具体表现为：住宅地价随着土地距商服中心和商旅中心的距离的增加而降 低；同时还随着交通距离的增加而降低。从而从理论上部分解释了地价空间分 布规律的实证结果。 基于对旅游城市住宅用地价格空间分布规律的实证研究和理论证明，本文 提出了对于政府、企业和购房者利用地价空间分布规律的对策建议。对政府而 言，应该结合城市地价空间分布状况，优化城市空间布局；同时控制好土地“闸 口”，切实调控房地产价格，有效规范房地产市场；此外，对于旅游城市而言， 政府应该充分考虑旅游城市的功能定位，合理编制城市规划和土地利用规划， 并制定合理的产业发展政策，从而促进旅游城市土地资源的集约利用和城市整 体的协调发展。 地价空间分布规律除了对政府在行使其城市管理职能方面有着重要作用 外，对企业投资决策也有重要的参考意义。经由实证研究和理论证明，得到旅 游城市地价空间分布规律，从某一方面揭示出旅游城市地价分布的一般特点和 变化规律。企业可以通过地价空间分布规律提供的信息，预测未来地价水平和 投资潜力，从而做出正确的投资决策。 最后，地价空间分布规律为购房者的置业选择提供了必要参考。通过对旅 游城市住宅地价空间分布规律的研究，综合考虑人们未来住宅需求的变化趋势， 建议购房者要树立理性的购房观念。在家庭收入的不同阶段，根据地价水平和 家庭得支付能力，做出合理的置业选择。 关键词：旅游房地产；住宅用地；土地价格 2 Abstract With the steady and