鳌山后寨村农村旧村改造项目可行性研究报告.doc

目录 第一章 整体概述 3 一、城市概况 3 （一）、城市基本概况 3 （三）、城市发展规划 4 二、区位分析 4 第二章 项目区域房地产市场分析 5 （一）项目概况 7 （二）必要性 7 （三） 编制依据 8 （四）主要技术经济指标 8 第三章 项目地址与外部条件 8 一、项目地址 8 二、 外部配套条件 10 第四章 规划方案 11 一、设规模和建设内容 11 二、总体规划 11 （一）路网规划 11 （二）建筑布局 11 （三）绿地景观规划 12 （四）园林设计规划 12 （五）市政及社会配套设施规划 12 （六）户型设计 12 三、 项目进度计划 12 第五章 开发成本预测及财务分析 13 第一章 整体概述 一、城市概况 （一）、城市基本概况 即墨东濒黄海，南依崂山，是青岛近郊市，素有“青岛后院”之称。全市总面积1780平方公里，107.53万人口。2003年经济基本竞争力名列全国百强县（市）第27位。? 即墨区位优越，交通优势得天独厚。即墨扼青岛通往全国的陆上“咽喉”，胶济、蓝烟铁路横穿境内西部，济青、青银高速公路，青烟、青威、青沙等5条国家和省级公路纵贯全境。城区距流亭国际机场不足15公里，距青岛港40公里；西到蓝村、即墨火车站分别为24公里和15公里。市乡公路四通八达，境内还有鳌山、女岛两个国家二类开放码头，形成了海陆空交通便利的交通网络。? 即墨处于北温带沿海区域，海岸线183公里，年平均气温12℃，降雨量750毫米，夏无酷暑，冬无严寒，温润相济，气候宜人。即墨为山海形胜之地，物华天宝，文物古迹重多，旅游资源丰富，鹤山、马山、田横岛、温泉、华山国际乡村俱乐部、金口天后宫、七级双砖塔、小龙山、千里岛、长门岩等旅游景区，星罗棋布于即墨大地，异彩纷呈。?历史悠久，文化灿烂。即墨于秦代置县，汉初已成为胶东政治、经济、文化中心，自隋朝建城至今已有1400年的历史。战国时期，即墨被称为“三齐名区”，文化发达、经济繁荣、商贾云集，与齐都临淄“并夸富饶”。秦统一中国后，即墨正式定为县，隶属于齐郡。 （二）、城市经济发展状况? 　经济社会事业兴旺发达。即墨东临碧海，海洋资源丰富，素有“渔盐之利”，盛产对虾、贝类、鱼类等海产品。西拥千顷良田，是全国粮油生产大县（市）。工业基础雄厚，形成了机械、化工、轻纺等16大骨干门类，有73种产品获省优、部优和国家级名优产品称号，170多种产品远销40多个国家和地区。涌现出了红领、亨达、即发、好事中、一诺等一批著名服装企业；市场繁荣兴旺，即墨服装批发市场、小商品城、七级生猪批发市场、蓝村皮鞋城闻名全国。近年来，即墨确立了?“面向青岛、依托青岛、融入青岛、服务青岛”的发展思路和建设大青岛都市新区的发展方向，抢抓“五年战略机遇期”，积极实施经济国际化、农村城镇化、科教兴市和可持续发展四大战略，突出发展现代农业、外向型经济、民营经济、市场商贸、新兴旅游五大特色经济，经济和社会各项事业实现了持续快速健康发展 （三）、城市发展规划 2004年底，在青岛市委第59次常委扩大会议上，青岛市委市政府作出了“把即墨作为大青岛重要一极加快推进”的重大决策。 2005年4月，青岛市委九届五次全委（扩大）会议指出，“青岛要进一步完善细化“三点布局、一线展开、组团发展”的现代化国际城市大框架，抓紧研究以即墨温泉周边区域为启动点，拉动城市东部崛起这一重大战略课题。”打造青岛“新东部”。 “十二五”开局之年，首个国家发展战略落户山东。 　期待多时的山东半岛蓝色经济区建设正式上升为国家战略。 青岛“新东部”是指即墨东部区域，包含温泉镇、鳌山卫镇、田横镇、王村镇、丰城镇、田横岛旅游度假区等五镇一区，土地面积423平方公里，海域面积2570平方公里，海岸线183公里。鳌山湾东临黄海，三面环山，拥有丰富的山、海、岛、泉、滩、林、港等自然资源，海水和温泉交相辉映，十里沙滩绵延不绝，24个岛屿环抱海岸，36座山峰层峦叠嶂。山、海、岛、泉、滩等旅游和港口资源丰富而独特，具有半岛城市群延伸和大青岛拓展的良好空间和资源优势。 二、区位分析 即墨市确定了东部开发建设的功能定位，是青岛大旅游的补充、延伸和升华，以休闲度假、疗养保健为主体的旅游度假中心；具有国内外高水准的会议中心和接待中心；聚集高精尖人才的科研教学中心；吸引精英人才的居住中心；依托女岛港和鳌山港，以发展造船基地、船用配件基地、物流区和多层生活区为主的临港产业区，鳌山海洋科技创新及产业发展示范区。项目位置在鳌山湾西海岸，鳌山卫镇北方向的海滨。属于“新东部”两大组团之一的鳌山组团。东面是港中旅开发的占地4100亩的海泉湾项目，和南山的温泉国际博览中心占地10000亩。 第二章 项目区域房地产市场分析 随着经济的发展和人口的膨胀，青岛市区住宅价格飞涨，从2004年的最高价