齐鲁文化产业园运营中心运营操作规划方案.doc

目 录 齐鲁文化产业园经营方向及目标―――――――――――――4 经营方向的确定――――――――――――――――――4 经营目标―――――――――――――――――――――5 经营业态布局的调整――――――――――――――――――6 经营执行计划―――――――――――――――――――――8 理想国项目的运营计划及目标――――――――――――8 星梦DIY项目的运营计划及目标―――――――――――12 创意LOFT项目的运营计划及目标――――――――――14 招商工作―――――――――――――――――――――――14 招商目标的确定――――――――――――――――――14 招商政策―――――――――――――――――――――15 招商进度控制―――――――――――――――――――15 招商工作目标―――――――――――――――――――16 旅游开发工作总体规划―――――――――――――――――16 旅游开发的基础性工作―――――――――――――――17 旅游开发的计划及目标―――――――――――――――19 运营过程中的财务控制―――――――――――――――――19 运营费用控制―――――――――――――――――――19 运营费用计划―――――――――――――――――――20 行政保障性工作――――――――――――――――――――21 相关制度及政策――――――――――――――――――――22 第一部分 齐鲁文化产业园经营方向及目标 经营方向的确定 1、园区特质分析 为什么要对园区的特质进行分析？充分了解自己才能开始启程！ 齐鲁文化产业园建设的目标是成为山东省文化产业示范基地，基于这个目标，园区设立了既有传统教育意义的非遗视界区域，又有圆梦的星梦DIY区域，还有科技体验的理想国，另外就是艺术创意街区。所有的这些项目设置都是为了迎合文化产业的内涵而生，因此，作为确定园区运营方向上，我们不能舍弃文化产业的基本素质。事物都有其两面性，正是为了更贴切地迎合文化产业的内涵，造成了目前园区经营四不像的格局。作为一个商业项目，搭乘了文化产业的班车之后，在经营模式上需要进行适当的变换，剔除功利性商业追求。也就是说，目前园区的惟一特质就是文化产业。 园区的目标消费群体是谁？ 作为文化产业示范园区，单纯的依靠传统意义的采购消费是无法满足发展要求的，因此，除了现阶段做好对本地消费的配套之外，园区更重要的消费群体是慕名而来、兴趣而来、好奇而来的外地消费者，而批量规模吸引这类消费的重要渠道之一就是目的性旅游消费。 项目定位的形成 对一个6万平米的项目进行总体定位，特别是在没有品牌主力店进驻的情况下，我们就必须给项目树立一条主线，主线的设立需要贴切现有的项目结构，满足潜在消费需求。从近景考虑，园区定位需要一个吸引人气的主线，从远景考虑，园区的最终经营定位主线将是一个集参观、教育、回忆、体验、购物和娱乐的多功能文化之旅景区。 最终经营定位 齐鲁文化产业园将是一个 找回年代印记 留住美好回忆 描绘未来精彩的年代印痕工场 齐鲁文化产业园将是一个 激发年少潜能 挥洒青春创意 写意岁月绚烂的人生展示舞台 齐鲁文化产业园将是一个 汇集齐鲁名产 玩转古董字画 供应童趣物品的商品交易基地 核心经营要素 作为将来旅游推广的重点，结合园区经营建设目标，根据园区的定位，在将来的经营中要体现核心要素， 齐鲁文化产业园可供老青少三代游玩 齐鲁文化产业园可迎合孩子素质教育要求 齐鲁文化产业园可提供各种创意商品 齐鲁文化产业园可满足各类产品定制需求 园区定位总纲：印记·人生 精彩传承 二、齐鲁文化产业园的经营目标 社会目标：成为长清区第一家综合购物娱乐商业街区 成为大学科技园区最重要的课外商业配套 成为济南市文化产业经营的龙头 成为山东省首家儿童主题公园 经济目标：2010年实现经营收入总额达到150万元 2011年实现经营收入总额800万元 2012年开始经营收入实现年10%-30%增长 2011年年中实现园区所有商铺销售完毕 第二部分 经营业态布局的调整 一、招商业态的布局调整 按照现有的自营项目业态不改变的原则，主要是因为固定资产投入和设备投入的原因，要想达到园区最终的经营目标，需要对园区的业态布局进行重新规划。规划后的业态应该满足以下经营需求， 区域内儿童消费市场需求 大学城常驻师生消费需求 区域内居民日常生活需求 个性化及创新型产品需求 时尚娱乐及品