嵊泗远东长滩龙眼礁旅游度假中心产权酒店市场营销报告书.doc

产权酒店在中国的发展现状 1.1 产权酒店概述 1.1.1 定义 产权酒店是指开发商将酒店客房的产权出售给小业主，小业主将自己拥有的酒店客房统一委托给一家酒店管理公司进行经营，经营期限及收益模式由双方约定。 下面就产权酒店定义中的一些具体内容进行解析： A 开发商与小业主买卖的标的一定是按照日租模式经营的酒店客房，所以以中长期住宿租赁为主要特征的酒店式公寓不属于我们界定的产权酒店范畴。 B 开发商目前出让酒店客房产权的形式不限于将该住宿单元的完全产权出让给一个小业主，也有采用以共有权形式出让给多个小业主的。 C 小业主与酒店管理公司约定的收益模式一般包括两个方面内容： ① 投资回报的约定：目前一般采用的有两种形式，第一种是经营分红，第二种是固定投资回报； ② 免费住宿天数的约定：不同的产权酒店，约定的小业主免费住宿天数不同，目前小业主在委托期限内每年获得免费住宿的天数从几天到几个月都有，也有的产权酒店不提供免费住宿。 1.1.2 商业模式 . 酒店与旅游、房地产的关系 酒店从旅游业的角度来看，它与旅行社、旅游交通一起，被称为旅游业的三大要素(三大支柱，是旅游服务体系中的重要环节 产权酒店的商业模式 图1：产权酒店的商业模式 ① 开发商： 开发商负责酒店的开发，最初拥有该酒店物业的全部产权。之后通过出让部分或者全部酒店客房产权回笼资金，并将酒店的剩余产权面积（如餐厅、会议室、大堂吧等）委托给酒店管理公司统一经营，获取约定的投资收益及其他权益。 ② 小业主 小业主通过支付购房款获得指定酒店客房的产权，并与酒店管理公司签订委托经营合同，由酒店管理公司代为经营该酒店客房，获取约定的投资收益及其他权益。 ③ 酒店管理公司 酒店管理公司接受酒店产权人（包括开发商和小业主）的委托，在约定的经营期限内负责该酒店的运营管理，并按约定兑现产权人的投资收益及其他权益。 1.1.3 相关领域的概念说明 分时度假又称时权酒店，起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯山。它和产权酒店相比，有三个主要区别：①出让的是酒店客房的使用权，而非产权。使用权的年限不低于3年；②一个酒店客房的使用权出售给若干个权益人，但是每个权益人每年在该酒店的住宿权利不能低于7天；③一般，分时度假酒店都会加盟度假交换网络，分时度假权益人可以通过交换的办法在度假交换网络中的任一酒店享受其住宿权益。 分时度假和产权酒店同根共祖，皆源自欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式，产权酒店其实是分时度假发展过程中衍生的一种特殊经营模式。 但是在中国，分时度假和产权酒店可以说是同时进入中国的。而且产权酒店一开始出现在市场上的就是本地化产品，如三亚温泉大酒店；而分时度假则是作为一种新旅游度假方式进入中国，最早出现在市场上的是境外的分时度假产品，如94年在上海销售的澳大利亚皇家泰挪里拉度假村。 1.2 产权酒店的产生与发展 1.2.1产生与发展 . 产生 中国的产权酒店产生于二十世纪九十年代初期的海南，当时宏观调控政策导致海南房地产市场出现下滑，为了盘活手中的楼盘，有些开发商参照国外的产权酒店概念，将手中的楼盘包装成可以委托经营的“假日住宅”，如海口市的兰梦家园、三亚东方花园酒店、万华大厦等。从此“产权酒店”四个字开始进入了中国人的视野。然而这种创新概念，在房地产市场整体萎缩的大势之下，依然无力回天。上述几个项目没有逃过失败的命运，后来三亚东方花园、万华大厦变成了酒店式公寓，兰梦家园一直处于烂尾状态。又由于这些“产权酒店”主要是在海南本地销售，所以没有形成任何市场影响力。 发展 图2：中国产权酒店年度新增数量统计 （数据来源：友择咨询①） 中国产权酒店的发展可以分为四个阶段： 第一个阶段：即1993年-1999年，这个阶段可以称之为探索阶段。 这个阶段在前文（即“产生”）部分已经做了分析，这里不在赘述。 第二个阶段：即2000年，这个阶段可以称之为破冰阶段。 2000年，海航集团收购了康乐园大酒店，并将其准备建设的四期规划为产权酒店对外销售，销售地点选在广州、北京、上海，并获得了比较理想的销售业绩。产权酒店概念开始受到了各地房地产开发商的关注，产权酒店行业开始进入快速发展的轨道。可以说海航康乐园大酒店产权酒店操作的成功对于中国产权酒店行业发展具有里程碑式的意义。 第三个阶段：即2001年-2003年，这个阶段可以称之为井喷阶段。 这个阶段的项目主要集中在经济发达地区和知名旅游度假地，如广东、北京、海南、上海、浙江等地。主要是处置在上一轮房地产发展周期中遗留下来的烂尾楼盘和存量房产。 由于这个阶段开发产权酒店项目的均为房地产开发商，他们虽然都打出了产权酒店的旗号，但是对于酒店的运营却全无了解，对于