小高层及部分高层建筑住宅及商铺、地下停车场项目可行性研究报告.doc

一、项目背景与概况 项目名称： 项目位置：临沂市高新区双月湖路与宝山路交汇东南角 建设目标：南湖尚城项目拟在占地面积10.33万平方米的土地上，建设总容积率为2.5，建设密度为30%,总建筑面积为32.8万平方米的多层、小高层及部分高层建筑住宅及商铺、地下停车场，商住比不超过1：9。 主要经济技术指标： 序号 项目 单位 数值 1 总用地面积 ㎡ 103300 2 规划总建筑面积 ㎡ 328000 2.1 其中：住宅建筑面积 ㎡ 232920 2.2 其中：1-2层商铺建筑面积 ㎡ 25800 2.3 其中：地下停车场建筑面积 ㎡ 70000 3 建筑密度 %　 30 4 容积率 2.5 5 绿地率 　% 35 6 项目总投资 万元 67000 7 财务投资收益率 　% 47 二、项目投资环境与市场研究 （一）项目周边现状 1、项目占地面积：10.33万平方米。 2、项目北侧紧邻双月湖路，路北为物流公司；南侧为新华路，西侧宝山路、海纳电子公司；东侧为高新区管委会。 （二）项目背景 1、项目所在区域商业发展情况 项目地处高新区，周边遍布各类厂区、住宅小区，商业发展较为低端，主要集中为集贸市场、满足周边居民日常基本需求的小型商店、饭店等。 2、项目所在区域教育、医疗配套情况 区域内有高新区实验中学、临沂大学双月湖校区及各类幼儿园、给类社区卫生室等，无知名医院、学校。 3、区域内交通状况 项目紧邻双月园路、湖西路，区域内交通便利、四通八达，无堵车烦恼。 （三）市场研究 1、市场供给（另附区域内在售项目市场调查） 区域内近年来住宅项目供应量较大，涵盖多层、小高层、高层、别墅、电梯洋房等各类产品，绝大多数为普通住宅。各项目销售情况差异较大，有些项目销售良好，有些项目销售缓慢。由此可见，区域内商品住宅市场供应略大于需求，市场竞争较为充分。楼盘定位、规划布局、户型设计、外观、配套等各方面因素对于销售进度快慢非常重要。 2、市场价格 所在区域内商品住宅价格2700-4200元/平方米，均价3400元/平方米左右。 3、未来该区域住宅需求预测 临沂高新区被确立为国家级高新技术产业开发区，区内各类工厂企业较多，职工购房需求旺盛；随着城市化进程加快，区域周边村镇居民进城购房需求旺盛。 （四）项目研究 1、项目SWOT分析 优势：紧邻双月园路、湖西路，交通便利；南湖尚都项目运作良好，积累了良好的美誉度，房源集团品牌形象得到区域内消费群体认可；项目周边遍布各类工厂企业，目标客群较为集中。 劣势：项目附近缺乏大型商超、医院、学校等生活配套。 机会：区域内购房群体基本为刚需客户，区域房产市场发展较为平稳，供应与需求均良性增长，供需矛盾较小。 威胁：区域内商品住宅项目同时放量较大，区域内地段优势差异小，产品同质化严重，竞争较为激烈。 2、项目定位 满足周边工厂企业职工基本住房需求的普通住宅。 3、项目产品方案 多层、小高层。多层产品为6层结构，全部按标准层设计（至少顶层为平屋顶）；小高层为12层结构，全明户型，尽量减少公摊面积，多增加地上停车位，减少地下建筑面积，降低建安成本。户型面积控制在80-120平米内，主力户型为90-110平米。 4、项目运作方案 项目运作总结南湖尚都经验，吸取金湖明珠等销售进度较慢项目教训，注重区内园林绿化建设；楼体外立面、公共部位务必美观、高档；户型设计实用；配套设施健全。 三、项目建设规模与开发条件 （一）建设规模 建设总容积率为2.5，建设密度为30%,总建筑面积为32.8万平方米的多层、小高层及部分高层建筑住宅及商铺、地下停车场，商住比不超过1：9。 （二）土地状况 土地权属明晰，土地完整，无沟渠、水面等分割，无地面沉降及地裂缝。 （三）生态环境 市政配套绿化完善，空气质量状况较好，周边无工业污染源及危险源。 （四）施工条件 场地及交通环境符合施工条件。 （五）建筑方案 1、设计依据 项目地块红线地形图、《临沂市城市规划管理相关控制标准》、《山东省住宅设计标准》、《临沂市规划局建设项目规划设计要点》、国家、山东、临沂其他现行规划、建筑设计规范及相关文件 2、方案设计要求 以多层（5+1）为主，北侧兼顾考虑小高层及高层，多层占比50%，小高层占40%，高层占10%。建筑风格要求现代、时尚、简洁。可根据实际东高西低的地形情况考虑部分一层带院子的设计形式。建筑层高按照2.9米考虑，也可根据规划遮阴要求适当向下调整。建筑尺寸设计，应该充分考虑户型需求，户型面积90—130平方米左右，主力户型100—120平方米。（90—100平方米：占15%；100—110平方米：占40%；110—120平方米：占35%；120—130平方米：占10%。），住宅半地下室停车，布点均匀，且非机动车库坡道应尽量选择在坡道短的