盾安中街项目市场研究报告书(完稿).doc

盾安中街项目市场调查分析报告 目录 调查综述 一、调查目的与原则 二、调查方法 三、调查范围 四、调查时间 五、调查结论 市场背景研究 一、沈阳城市区位概况 二、气候日照情况 三、沈阳人文及历史渊源 四、城市发展规划 五、沈阳经济发展特点 六、主要宏观经济指标分析 七、沈阳房地产市场发展状况 八、房地产相关政策解析 九、小结? 市场供应分析 一、住宅市场供应分析 二、酒店式公寓市场供应分析 三、小结 住宅市场需求研究 一、需求分析 二、潜在购房者特征 三、主要总价承付段细分需求分析 四、酒店式公寓市场需求分析 市场供需对比分析 一、住宅物业的市场供需对比分析 二、酒店式公寓的供需对比分析 三、小结 商用物业专项研究 一、沈阳商用物业发展背景 二、相关行业发展分析 三、商圈研究 四、市场供应分析 五、市场需求分析 六、供需对比分析 车位及相关公建分析 一、项目周边车位供应状况 二、沈阳写字楼状况 三、周边市场仓储状况 四、小结 附件一：竞争个案分析 附件二：温州商会座谈会会议纪要 附件三: 小东经营业主座谈会会议纪要 第一篇 调查综述 一、调查目的与原则 本次调查研究的目的与意义主要有以下几个方面： 对东北及沈城大环境的经济形势分析 对当地房地产市场发展态势分析 对房地产政策法规和政府规划措施的调查 了解该项目潜在客户群对沈阳房地产市场的认知、消费现状等； 对周边房地产项目的调查了解 通过已获信息为项目的前期开发策划提供准确依据。 二、调查方法 我们通过采用沈阳现有房产项目采点调查、潜在客户群消费调查和小组访谈、相关部门获取信息等方式对沈城进行了房产市场的探测性研究，并获得了全面细致的信息。 三、调查范围 现有房地产项目踩点调查：通过对沈阳市区各区域的知名房地产项目进行抽样调查，界定当地市场品牌竞争者、行业竞争者及其基本消费状况和对产品定位进行有益的信息反馈。 潜在客户群消费调查：我们此次调研主要是面向潜在客户群进行有针对性的调查，通过对潜在客户群的初步调查，以期获得潜在客户群的一手资料和基础性信息，为产品相关策略的提出、实施和项目的修正提供依据。 对目标消费者进行小组访谈： 获得问卷以外的进一步非语言信息和语言信息，更详尽地反映沈阳市房地产现状，并获得有参考价值的建议。 从沈阳市规划局、建设局、商业局等相关部门获取第一手资料。 四、调查时间 整个工作从2004年2月17日全面展开，于2004年3月22日结束，此阶段工作历经了一个月，并圆满结束。 五、调查结论 本次调查工作，我司的调查结果力求详实可靠，各阶层各方面都有涉及，对沈阳房地产目前及今后的发展进行了具体的阐述，这些信息对项目今后的规划设计及项目包装策划、销售等工作了起到了借鉴与参考的价值，为今后项目操作的成功打下了坚实的基础。 对本项目来说，作为中街商圈及故宫区域的楼盘，存在稀有性和珍贵性，对盾安的品牌来讲无疑有着很大的提升作用，但同时，我们应该看到项目区域市场，以及其周边环境，再加上规模的限制，影响本项目在配套和景观方面的制作，大环境的利好无法来弥补小环境，这是蕴涵着深度的潜在风险。所以在本项目前期的市调工作当中，对这些潜在的因素我们进行了详细的调查与分析。 第二篇 市场背景研究 对于每个项目，兰德的切入点都是从项目区域宏观条件开始分析，项目的市场背景和周边的基本情况，对项目乃至整个行业的影响是导向性的，正确把握“大势”所趋，是项目顺利操作的前提。 本篇主要通过对城市区位条件、人文条件、经济发展条件、城市发展规划以及相关政策的分析和研究，洞察项目所在区域房地产发展的宏观环境，从战略层面上寻找项目发展的有效支持点。 一、沈阳城市区位概况 沈阳地处东北辽东半岛腹地，北依吉林、黑龙江及内蒙古，是辽宁省会和东北地区的经济、文化、交通、金融、旅游中心。与周边方圆100公里内城市鞍山、抚顺、辽阳、本溪、营口、丹东、铁岭等构成中国长三角、珠三角和京津唐之后的又一大都市圈，该都市圈资源丰富，经济互补性强，发展潜力可以乐见。 从行政划分看，沈阳市下辖沈河区、和平区、大东区、皇姑区、于洪区、铁西区、东陵区、苏家屯区、新城子区等9区及辽中县、康平县、法库县、新民市４个县（市），总面积12980平方公里，市域总人口720万。其中建成区面积248平方公里，人口达488万人，共约120多万户家庭。 沈阳作为中国东北地区区域中心，是北方的交通枢纽，亦是西出京津两市及环渤海地区的必经之路，又是关内诸省进入独联体和东欧市场的重要通道，交通网络十分完善，航空、铁路、公路运输网络。沈阳的铁路是东北地区最大的铁路枢纽，沈山线、沈吉线、长大线、苏抚线等铁路干线，沟海线、辽溪线、开本线等支线都交汇在沈阳。 公路方面形成沈阳至大连、沈阳至丹东、沈阳至抚顺、沈阳至哈尔滨、沈阳至北京的高速公路网络，以及沈阳绕城高