九堡地块投资分析报告书.doc

目 录 第一节 建设项目的大体概况与投资经营方案 .…………………………………………………..2 第二节 项目的建设工程进度计划 …………………………………………………….4 第三节 项目投资估算及资金筹措计划 …………………………………………………….5 第四节 项目销售和租赁收入测算 …………………………………………………….14 第五节 建设项目的财务评价 …………………………………………………….16 第六节 项目不确定性分析 …………………………………………………….23 第七节 商铺租赁投资分析 …………………………………………………….25 第八节 项目总结评价 …..……………………………………………….29 第一节 建设项目的大体概况与投资经营方案 一、福满花园项目概述 1、项目概况 项目位于江干区九堡镇牛田村，项目总用地9786m2，用地性质为综合性用地。 （表：1-1） 【项目主要技术经济指标】 内容 指标 内容 指标 建设地点 江干区九堡镇牛田村 规划总用地面积 9786 实际用地面积 　 计容积率面积 24073.56 总建筑面积 25573.56 建筑容积率 2.46 建筑密度 36% 绿地率 30.00% 住宅面积 16073.56 商业面积 8000 地下室面积 1000 居住总户数 268 根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积24073.56m2，其中住宅16073.56m2，商业部分8000m2，另外不计容积率之地下室建筑面积1000m2，共100个车位，项目总建筑面积25073.56m2，拟建2栋18层商住楼，占地面积1000方（1、2层为商铺，计2000方），另有商业裙楼，占地面积2500方（6000方，2层、部分三层）。 二、项目投资方案（投资组合方式） 在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为10563.95元，整个建设经营期为2年，是一个资金投入量大的建设项目。所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。 本项目开发投资的资金来源有四个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分，四是施工方垫资。资金动作方式如下：土地款作为自有资金；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资；此外还缺少的资金，则由银行借贷及定向融资弥补。本项目开发总投资（含贷款利息）共计10563.95万元，自有资金4400万元（土地出让费），占总投资的41.65%。销售收入再投入用于投资合计2560.13万元。另，施工垫资为1100万元。详细投资计划情况参考项目投资计划与资金筹措表（表3-7）。据表显示，另需2400万元银行贷款，以确保工程顺利进行，并在前期销售中有较强抗风险能力，保证现金流的正常。 第二节 项目的建设工程进度计划 ① 开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期的起始日。② 开发计划安排 ③ 根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟定如下表（以月度为单位）。（见图表: 2-1） （表： 2-1） 项目实施计划表 序号 项目名称 持续时间 2006 2007 2008 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 1 前期工作 4 2 基础工程 6 3 主体结构工程 6 4 设备安装工程 4 5 室内外装修工程 5 6 红线内外工程 2 7 公建配套工程 2 8 竣工验收 1 9 销售 注：预计2007年4月份取得《商品房预售许可证》方可正式开盘销售，未取得预售证之前是认购阶段。 第三节 项目投资估算及资金筹措计划 一、福满花园项目投资与成本费用估算 （一）开发成本估算 （1）土地使用权出让金4400万