2007-2008年度度房地产宏观形势研究报告.doc

2007-2008年度房地产宏观形势研究报告第1章：07年地产总体形势概述 1.1.总体形势简述 　　2007年可算是京城楼市丰收的一年,全年新开盘项目达到313个，51个别墅项目，104个住宅项目，100个公寓项目，58个售完项目。其中以朝阳、海淀为开盘项目大户，全年开盘项目分别为95个、41个。而作为远郊县区域也各自推出大量的新盘项目，如纳丹堡、金玉源、东方夏威夷威毕欧溪谷等，并且带起了一阵京城楼市购房边缘化的热潮，在北京住宅快速开发建设的过程中，住宅在城市地域空间的布局方面，逐步呈现出边缘化和规模化的趋势。作为一个大型现代化都市的北京，其住宅开发建设的这种变化趋势具有一定的必然性。无论是价格还是环境，北京远郊县地区有着城区不可比拟的优势，同时交通等基础设施的改善和私家车的普及逐渐掩盖了偏远地区的劣势，使得住宅郊区化成为未来北京市住宅产业发展的重要方向。 　　2007年12月20日，国家统计局和发改委公布11月70个大中城市房屋销售价格指数，虽然同比上涨10.5%，10月9.5% 　　全球四大会计师事务所之一的普华永道公布的《中国企业并购岁末回顾与前瞻》显示，去年前11个月，中国房地产业共有171起并购事件，在12个主要行业中排名第二，房地产业并购金额已经达到103亿美元，较2006年全年的49亿美元翻了一番。中国房地产行业并购数目和金额大幅上升意味着房地产行业新一轮的洗牌已经悄然开始。 在洗牌中，规模实力强大、品牌具有优势的龙头房地产企业，在市场不确定性加大的环境下，其发展更为明确可期。 ? 1.2. ２００６年房地产市场回顾 　　２００６年，全国完成房地产开发投资１９３８２亿元，同比增长２１．８％，其中完成商品住宅投资同比增长２５．３％。经济适用住房投资出现回升，同比由上年下降１４．４％转为增长３２．７％。２００６年前１１个月全国累计完成住宅施工面积１３．７７亿平方米，同比增长１９．２％；商品住宅竣工面积２．５１亿平方米，同比增长８．９％；商品住宅销售面积４．１６亿平方米，同比增长１２．６％。全国完成土地开发面积１．９８亿平方米，同比增长３８．１％，比上年同期上升４０．３个百分点。 　　在国家宏观调控政策作用下，房地产市场运行平稳，价格涨势趋缓，２００６年全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨５．５％，涨幅比上年同期下降２．１个百分点；新商品住房价格同比上涨６．４％，涨幅比上年同期下降２．０个百分点。从我中心监测的３６个大中城市房价情况看，全年房价走势呈现以下特点： 　　（一）新建商品房价格高位运行，下半年涨势趋缓；存量房价格涨幅较低，涨幅回落。２００６年，新建商品房集中成交价同比上涨１０．４４％，涨幅比上年增加２．０４个百分点。全年４个季度环比涨幅分别为４．１７％、２．７１％、１．５１％和３．８３％，呈“两头高，中间低”态势；下半年走势趋缓，环比累计上涨５．３４％，比上半年下降１．５４个百分点。存量房集中成交价同比上涨１．４０％，比上年同期下降１．４２个百分点。 　　（二）新建商品房住宅价格涨幅普遍较高，高档住宅价格高于普通住宅价格。２００６年，商品房住宅价格同比上涨１１．０４％，其中高档商品住宅同比上涨１３．３６％；一、二、三类地段普通商品住宅价格同比分别上涨１０％、１１．２６％、１０．１１％；经济适用房价格同比上涨１０．９０％。高档商品住宅价格涨幅高于普通商品住宅２个多百分点。 　　（三）不同地区房价涨幅不一，大中城市涨幅较高。２００６年，东、中、西部地区商品房价格同比分别上涨１１．１４％、１０．９５％、７．４４％。其中，北京、天津、呼和浩特、长春、哈尔滨、杭州、宁波、郑州、广州、西宁房价涨幅较高，同比分别上涨１４．８１％、１５％、１６．３６％、１１．３４％、１５．７１％、１９．６５％、１２．６２％、１１．２３％、１３．５３％、１３．８９％。 ? 第2章：土地市场分析 ? 2.1.08年土地供应情况 　　京一月土地放量增8.5倍 成交三块地面积约58公顷。今年开局第一月，土地市场热度未减，供应量创数年来同期之最。据资料显示，今年一月，本市已推出30余宗地，土地面积超过500公顷，总体规划建筑面积680余万平方米，比去年一月增长了8.5倍。今年一月和往年同期相比，也注定成为土地交易最活跃的月份。今年最先交易的通州三块地已于本月初分别成交，土地面积约为58公顷，规划建筑面积达到87万平方米。 　　最先成交的三块地分别位于通州区马驹桥镇和永顺镇，其中通州区马驹桥镇居住项目国家环保产业园区A1-1-（1-8）北地块用地由北京融科置地房地产开发有限公司、北京东环望京房地产有限公司、北京卓越田园房地产开发有限公司联合体以66369万元竞得。该地块位于通州区马驹桥大白村、马村，占地20.1万平方米