北京中海地产大厦项目后评估报告书.doc

目 录 核心内容提要 2 【项目概况及评估综述】 3 【项目投资管理评估】 4 【项目规划设计工作评估】 7 【项目营销工作评估】 15 【项目进度、工程管理评估】 18 【项目成本管理评估】 22 核心内容提要 【投资管理评估】 中海地产大厦项目开发经营整体较为成功，取得了较为理想的综合效益：其一，由于宏观市场及区域市场的变化，该项目租金收益大幅提高；其二，通过规划的调整，用15,898平方米写字楼置换12,641平方米的低品质住宅，既保证了住宅项目的整体品质，又提高了项目整体收益水平；第三，通过持有物业出租方式经营，为公司提供了稳定且可观的现金流。 该项目值得关注的借鉴意义在于：其一，该项目地处北京二环内金融街地区，项目本身及区域市场的发展历程均从侧面反映了核心城市的核心地段的发展潜力及投资价值；其二，在规划条件不利的条件下，通过缜密的市场研判，根据市场的潜在需求对项目规划定位和产品类型进行调整，将有利于优化项目的盈利能力。 【财务管理评估】 该项目出租情况比较理想，年度租金收入较可研预期增加较大；考虑资金占用成本，实际项目发展成本较可研预期有所增加，主要是根据总部的项目发展整体部署，延长项目建设期导致利息费用增加，因此，把控好项目发展周期，是我们应该总结的经验。项目预计8年时间可收回投资成本，且按照2007年8月中介机构评估情况，实现增值较为理想，因此，可以说，该项目实现了比较好的投资回报。 【规划设计工作评估】 该项目是北京公司第一个写字楼项目，本项目规划设计充分挖掘项目的客观及主观优势，概念设计与市场定位相吻合，并在规划设计工作过程中对定位进行修正，同时进行产品的创新设计，产品策划理念在规划设计、办公空间设计、立面设计、装修设计、景观设计等方面都得以很好的贯彻和体现。 本项目规划设计工作紧密结合市场定位和地域特点，在写字楼产品的概念策划、规划布局、办公空间研究、机电结构、装修设计、成本控制等方面取得了一定的成绩，得到了市场的认可，并为北京市场写字楼产品的规划设计工作积累了宝贵经验。 【营销工作评估】 在对金融街写字楼市场充分调研的基础上，对项目进行了准确定位，在租售阶段，确定项目只租不售，通过对目标客户的分析和梳理，最终确定将物业整单租赁给中国工商银行，且租赁期间仍冠名“中海地产大厦”，以较高价格成功实现了项目租售。 【发展进度、工程管理评估】 项目实际施工时间从2006年2月开始，至2006年12月底完成竣工备案，实现了“当年开工，当年竣工”，作为北京公司开发的第一个写字楼项目，在工程进度的控制方面是比较成功的。 工程管理中，能够充分认识到工程外墙施工对于写字楼项目工程进度及质量的重要性，积极采取措施，调整管理和控制方法，为“当年竣工”的实现提供了可靠保证。 【成本管理评估】 中海地产大厦项目是北京公司运作的第一个写字楼项目，项目定位为高档5A级写字楼。虽然没有现成经验，但是北京公司通过努力，全过程控制成本，取得显著成效。通过采用设备顾问公司等方式，通过设计优化和周全的合约策划以及过程管理，较好实现成本控制。实际全成本数比可研数以及集团批复的控制指标数都有较大减少。 【项目概况及评估综述】 项目概况： 【中海地产大厦】项目位于西城区太平桥大街东侧，距西单商业街500米；南距西长安街200米；西侧与北京金融街隔街相望，距内城主干道西二环600米；东侧与西城区政府毗邻，北侧与联系金融街与西单大街的通道辟才胡同相邻。 项目地理位置优越，交通便利，主要配套有丽兹·卡尔顿、金融街四季商城、WESTIN酒店、国际会议中心等，且周边政府机关云集，便于办理相关事务，节约企业办公成本。项目紧邻金融街，是以金融机构、通讯、网络公司为主，法律、咨询、评估等配套服务机构为辅的新的金融商务区26.69米，总建筑面积24,668.06平方米，其中地上约16,084.37平方米，地下约8,583.69平方米；地上7层，地下3层；地上车位11个，地下车位144个。 项目开发周期 项目自完成土地签约，项目实际开发周期约3年。 项目综合评估 项目的经济技术指标较可研有所变化，总建筑面积有所增加，可租面积以及车位增加较多。同时通过对建安成本的控制，项目在建安成本减少的情况下，出租收入提高，从而使得项目利润达到最大化。 项目的发展进度严格按照“当年开工，当年竣工”的发展目标执行，建安工作周期被大大压缩，由此对项目的进度控制、质量控制和成本控制带来了一系列的综合影响，但项目在保证质量的前提下按期竣工备案，同时通过优化建筑做法，一方面加快了工程进度，另一方面也较好的控制了成本，甚至有所减少。项目的发展进度加快，又促进了项目的租售，加快资金的回笼。 项目推向市场的时机把握较好，一方面项目在外立面完成以及室内达到展示标准后推出，另一方面项目在推广时避