博远商务酒店投资可行性分析报告书.doc

一、项目基本建设情况 博远商务酒店位于三门峡市宏远市场西侧，建设路宏远市场红场南侧，距离建设路约30m。主体建筑高7层（含地下一层），建筑面积约6223㎡。一至三层每层938㎡，四至六层每层803㎡，地下室1000㎡，外围北侧停车场约500㎡，南侧停车场长45m*宽6m＝270㎡。地下室拟做停车场；一层、二层拟做餐饮使用；三层至六层共有房间72间，每间面积约32㎡（含卫生间）。现土建施工已基本结束。 另外，酒店东侧与路相邻有一幢三层楼的第三层准备同时出租，面积为630㎡，可做为写字间出租，也可为酒店配套使用。 二、配套工程实施情况 1、水、电、排污市政配套，已施工到位，待入户施工。 2、地温空调水井正在施工，合同价为109万，费用拟由承租方承担。 3、消防设施合同已签，合同价包验收合格为59万，费用拟由承租方承担。 4、装修设计已初步完成，设计费21万，费用由出租方承担（已付19万）。承租方可无偿使用。 5、电梯预计20万。费用拟由承租方承担。 6、暖气接口费每平方50元×6223㎡＝31.1150万元。费用拟由承租方承担。 7、天然气接口费2万元。费用拟由承租方承担。 三、周边市场调查 该项目地处三门峡市宏远小商品批发市场中，靠近建设路东段，毗邻家电市场；周边行政单位多为陕县政府的二级或三级机构，有陕县公路局、供销社、陕高、陕县医院等单位。市级单位有市供销社、三中、物资公司等单位。效益好的企事业单位很少，整体消费水平较低。周边较好的酒店有国风会馆（客房98间，现出租率60%，平均房价140元左右），美华商务酒店（客房77间，现出租率70%，平均房价130元左右）。 周边商铺出租情况，建设路临街红场一层35元∕㎡，项目地东侧三层楼一层35元∕㎡。 四、投资可行性分析 博远酒店建筑主体出租价为12元∕㎡（含地下室），东侧商铺楼三层出租价拟定为20元∕㎡（有希望谈到12元∕㎡）。出租年限为10年，有希望谈到12年。 1、项目投资明细及预计费用 ⑴地温空调 109万（含空气源热泵系统）； ⑵消防系统 59万； ⑶电 梯 20万； ⑷三楼至六楼客房装修72间×32㎡∕间×500元∕间＝115.2万元； ⑸公共部分装修1043㎡×250元∕㎡＝26.075万元； ⑹物品配置16800元∕间×72间＝120.96万元； ⑺燃气接入开口费2万元及内部管路 ⑻暖气接入开口费31.1150万元及内部管路 ⑼以上费用合计为450.235万元（不含暖气和燃气） ⑽ 2、投资回报分析 ⑴若以450.235做为总投资，预计三年回本，预计经营利润为35%，做以下分析： 预计年经营收入为450.235万元÷3年＝150.0783万元÷35%＝428.7951万元 预计100%出租率、平均房价： 428.7951万元÷12个月＝35.7329万元÷（72间×30天）＝165.43元 此房价与周边市场结合，房价过高，不可取。 ⑵若以450.235做为总投资，预计三年回本，预计经营利润为40%，做以下分析： 预计年经营收入为450.235万元÷3年＝150.0783万元÷40%＝375.1957万元 预计100%出租率、平均房价： 375.1957万元÷12个月＝31.2663万元÷（72间×30天）＝144.75元 此房价与周边市场结合，房价过高，不可取。 ⑶若以450.235做为总投资，预计三年回本，预计经营利润为45%，做以下分析： 预计年经营收入为450.235万元÷3年＝150.0783万元÷45%＝333.5073万元 预计100%出租率、平均房价： 333.5073万元÷12个月＝27.7923万元÷（72间×30天）＝128.67元 预计95%-75%出租率、平均房价： 27.7923万元÷（72间×30天×95%）＝135.44元 90%）＝137.86元 85%）＝145.97元 80%）＝160.23元 135元-138元左右的平均房价市场较容易接受，但90%-95%的年平均出租率经营压力较大。 ⑷若以450.235做为总投资，预计四年回本，预计经营利润为35%，做以下分析： 预计年经营收入为450.235万元÷4年＝112.5588万元÷35%＝321.5964万元 预计100%出租率、平均房价： 321.5964万元÷12个月＝26.7997万元÷（72间×30天）＝124元 预计95%-75%出租率、平均房价： 26.7997万元÷（72间×30天×95%）＝130.6元 90%）＝137.86元