“CLASS国际社区”项目投资分析报告书.doc

“CLASS国际社区”项目投资分析报告 目 录 项目介绍及投资方背景 市场分析及项目定位 设计方案及开发理念 项目投资预算 项目财务分析 项目结论和建议 内 容 项目介绍及投资方背景 1.CLASS国际公馆是由东大置业推出的经典楼盘项目，项目位于唐延路与科技五路交汇处东北角，是集写字间、公寓、商业一体化的复合式楼宇，让办公、居住、休闲一站到位。CLASS国际公馆雄踞高新区CBD核心区位，汇聚人文景观大道唐延路和商务大道高新路，具有良好的生态景观视野和广阔的商务视界。 2.陕西东大置业有限公司 该公司成立于2001年9月27日，注册资本为2亿7千万元人民币。公司在2003年5月获得房地产开发企业三级资质证书，主要经营范围房地产开发及物业管理等。 目前公司在建项目有： （1）“银领花园”商业住宅小区 该项目位于西安市雁塔区鱼化街道以南，占地34.2亩，总建筑面积为53967㎡。项目于2006年3月1日动工，预计2007年4月1日竣工。 （2）“锦绣国际”项目 该项目位于西安市开发区唐延路与科技五路什字，占地32.883 亩，总建筑面积69000㎡，分为一期“锦绣国际”商务写字间及二期“锦绣国际公寓”高级住宅。项目于2006年4月1日动工，预计2007年9月30日竣工。 （3）小寨工人文化宫整体改造项目 该项目位于西安市小寨工人文化宫原址，占地15.379亩，总建筑面积12万㎡，其中商业建筑面积6000㎡，住宅面积6000㎡。项目预计于2006年底动工，于2008年竣工，总投资额4亿元人民币。 西安国际信托投资有限公司 信托业与银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。信托以“受人之托，代人理财”为核心，遵循诚实、信用、谨慎、有效的管理原则，在货币市场与资本市场、金融资本与产业资本、投资者与融资者之间发挥着重要的桥梁作用。??????西安国际信托有限公司于1986年经中国人民银行批准成立。1999年12月公司增资改制为有限责任公司，更名为“西安国际信托投资有限公司”。2002年4月，中国人民银行总行批准重新登记申请，公司获准单独保留。2008年2月经中国银行业监督管理委员会批准，公司换领新的金融许可证，同时更名为“西安国际信托有限公司”，公司注册资本金为人民币3.6亿元。????? 公司主要从事资金信托业务、投资银行业务、融资租赁业务和其他金融业务。随着信托业新“两规”的颁布实施，公司业务涉及货币市场、资本市场和金融衍生品市场等领域。公司致力于成为卓越的专业资产管理和投资管理机构，成立20多年来已为省内外数百家企业和机构以及数万余名自然人投资者提供了专业的信托金融服务。公司已建立了完善的法人治理机制，拥有健全的风险控制体系，有一支在金融、投资、资本运作等领域具有丰富经验和突出能力的专业团队，可以为委托人和投资客户提供全面的信托金融和理财服务。 市场分析及定位 积累的高地 十六年的发展积累，带动高新区地产市场的全速提升，为目前西安市场的发展高地， 俨然为西安市除钟楼商圈外的城市副中心。 发展的高地 产业化思路、创业园模式与二次创业的发展机遇引领发展方向并稳固定占据着地产市场的制高点。 一个甘家寨 一条未打通的高新路 阻隔商业的发展脉络 零星的爱乐超市 餐饮分布高新路 二次创业及电子城片区 在本案所处区域 均未形成交汇 导致本案区域成为高地中的洼地 形成区域的几大断层 区域商业中心的断层、区域消费线路的断层、错失发展时机的断层 但同时也对周边项目有较强的吸纳能力 区域发展条件 甘家寨拆迁在即，区域形象全面提升； 高新路打通指日可待，商业脉络打通； 枫林绿洲、中天花园、水晶国际、云顶的客群日益丰满； 旺座现代城投入使用，入住率急剧上升，商务氛围提升，商务客群需求急需满足； 周边客群的聚集，潜在的消费需求，带来区域的发展机会。 商业供求关键点 在市场总体态势减弱的趋势下，06年商业用房总体供应量的大幅增长给市 场带来了巨大的考验。但是，市场供应量大、空置率高是整体现状。 商业产品供求点 从下列表中可以看到，枫林绿洲、高科新花园和枫叶新都市的去化率是较高 的，可以得出这样的结论：片区商业区中，1-2层临街商铺最易去化。 供求关系点 近3年传统写字楼存量大、空置率高 高新区技术制造型大型国企以自建写字楼为主，而大量中小型企业对价格敏感度较高， 造成专业写字楼办公物业的需求有限，写字楼供应量大，产品供应同质化严重，高新区周边工业企业自建写字楼及厂房出租，严重分流了写字楼物业的部分租用客户，导致传统写字楼整体出租率较低，出