达川天洲商厦开发项目贷款评估报告书.doc

达州市天洲商厦项目开发有限公司 天洲商厦项目贷款 评 估 报 告 编号：2012005 评估单位：四川金通信息咨询有限责任公司 评估日期：2012年3月  目 录 第一章 项目建设背景及必要性………………………………………1 第二章 业主资信状况…………………………………………………4 第三章 项目建设内容、规划方案及建设条件………………………6 第四章 市场分析与预测………………………………………………9 第五章 总投资估算及资金筹措 ……………………………………13 第六章 建设进度和资金投入 ………………………………………15 第七章 财务效益评估 ………………………………………………16 第八章 银行效益及风险防范评估 …………………………………18 第九章 结论及建议 …………………………………………………20 附 表： 1、主要技术经济指标表……………………………………………附表 2、项目总投资估算表……………………………………………附表1 3、投资计划与资金筹措表………………………………………附表2 4、销售收入、税金及附加估算表………………………………附表3 5、天洲商厦主体工程招租出售概算表………………………附表3-1 6、原环卫处新建后产权出售概算表…………………………附表3-2 7、借款还本付息计算表…………………………………………附表4 8、损益表…………………………………………………………附表5 9、资金来源与运用表……………………………………………附表6 10、现金流量表（全部投资）…………………………………附表7 11、敏感性分析表………………………………………………附表8 附 件： 达州市分行推荐报告，达市农银发（2002）62号 2、达州市计委关于下达市天洲商厦项目开发有限公司自筹投资计划的通知 3、达州市人民政府办公室议事记要58期 4、达州市人民政府办公室议事记要74期 5、企业法人营业执照 6、组织机构代码证 7、达州市建设局关于对成都天盛房地产开发有限公司注册的批复 8、开户许可证 9、贷款卡信息查询单 10、信用等级初评报告 11、法定代表人、财务负责人、副总经理身份证及简历 12、股东会决议董事会名单 13、董事会决议变更董事长 14、企业章程 15、验资报告川全成会所（2001）验字36号 16、联合开发达州市天洲大厦合同（通州与天盛） 17、关于联合经营的协议（天盛与三秦） 18、通州集团关于同意转让股权的函 19、关于转让股权的协议（天盛与三秦） 20、股东会决议（转让股权和一楼商铺产权问题） 21、房屋拆迁安置补偿协议书（通州与服装厂） 22、环卫处房屋拆迁货币安置协议书 23、国有土地使用权出让合同 24、达州市人民政府关于同意办理天洲商厦建设用地的批复 25、达州市人民政府对四川省通洲集团有限公司建设达州市购物中心涉及土地出让金问题的批复 26、建设工程选址意见书 27、建设用地批准书 28、建设用地规划许可证 29、建设工程规划许可证 30、建筑工程施工许可证 31、总平面审查批准书 32、建设工程项目方案审查批准书 33、建设项目环境影响登记表 34、施工单位营业执照副本 35、施工单位建筑业企业资质证书 36、建筑工程施工合同 37、关于增加项目开发资金的协议 38、项目前期投入资金说明及大宗款项支付凭证 39、天洲商厦相邻商场招租、销售调查表 40、通洲商场与招租商户《目标经营协议书》 41、天洲大厦购物中心客户招商征询卡 42、天洲商厦招租客户统计表 43、董事会决议——关于向达县农行申请2500万元项目贷款的决议 44、天洲商厦分层平面图  达州市天洲商厦项目评估报告 四川金通信息咨询有限责任公司受中国农业银行四川省分行信贷处和达州市天洲商厦项目开发有限公司的委托，组织评估小组对该公司开发的天洲商厦项目进行了评估。评估小组于2002年3月13日进行对该项目的建设现场踏勘，听取项目业主对项目开发、策划和前期工作的情况介绍，查阅有关报建批文，审阅工程设计资料和总平面图，核实项目总投资估算和资金来源到位情况及工程实际进度，调查当地房地产市场情况和项目经营前景，对项目财务效益及风险进行了预测，经认真研究讨论和分析计算，提出本评估报告，供有关部门和银行决策参考。 第一章 项目建设背景及必要性 一、项目基本情况 天洲商厦项目是集购物、休闲、娱乐于一体的大型购物中心，是市上政府“五个一”重点工程之一，位于达州市通川区老城区中心——老车坝街心花园。项目总占地3161.58m2，总建筑面积27267 m2，建筑层高13层，主体工程负1层至6层规划为商业用房，7至12层规划为住宅，与主体工程相连的原环卫处新建工程1至3层规划为商业用房，4至1