国基城邦二期项目评估报告书.doc

第一章 项目评估结论 一、项目受理情况 徐州国基投资置业有限公司，成立于2006年3月28日，公司注册地点位于铜山县汉王乡峩山村峩山西，注册资本1亿元人民币，主要经营对外贸易、房地产项目投资；房地产开发、销售。拥有房地产开发暂二级资质。公司拥有房地产开发二级资质。公司具有完善的法人治理结构、高度认同的核心价值观和优秀的企业文化、明晰的远景和战略；拥有一支熟悉行业运营模式且成熟稳健的管理团队。 徐州国基投资置业有限公司的股东方是江苏国基投资置业有限公司。江苏国基投资置业有限公司成立于2007年8月，注册资本金5亿元人民币，由南京国资北岸新城投资建设发展有限公司（南京市国资集团全资下属企业）、上海新龙基（集团）有限公司、上海蓝石投资有限公司共同出资设立。其中，南京国资北岸新城投资建设发展有限公司持股40％，上海新龙基（集团）有限公司持股30％，上海蓝石投资有限公司持股30％。国基公司现阶段致力于房地产投资开发业务，并逐步向商业、工业地产延伸。截止2009年6月，国基公司已投资开发昆山花桥国际软件园、徐州“国基.城邦”项目。江苏国基投资置业有限公司具有强强联手的合资背景，上海新龙基（集团）有限公司成立于1997年，业务范围涵盖房地产投资开发、工业物流、投融资运作等领域。近年来，新龙基集团联手上海绿地集团，共同投资开发了上海、南昌、徐州、昆山等城市的30多个项目，总建筑面积超过410万平方米，物业类型涉及大型商业、甲级写字楼、高星级酒店、工业物流及中高档住宅等。截止2008年3月，新龙基集团直接参与经营及投资的项目总额近230亿元人民币，其中公司直接投资近120亿元，年营业额超过7亿元人民币。2007年7月，上海新龙基（集团）发展有限公司以57200万元的竞价取得铜山县国土资源局采取挂牌出让的方式出让的铜山县2007-4号地块的国有土地使用权。上海新龙基企业发展有限公司专门注册成立了徐州国基投资置业有限公司从事铜山县2007－4号地块房地产项目的开发。2007年8月，江苏国基投资置业有限公司全资收购了徐州国基投资置业有限公司。 徐州国基投资置业有限公司为当地多家银行重点营销客户，我行在得知相关信息后，积极主动营销，在与其他银行的激烈竞争中，我行最终取得贷款承办权。2007年12月18日铜山县发展和改革委员会以铜发改经贸投核（2007）577号文出具了同意国基华府项目实施的批复，2007年9月13日徐州国基投资置业有限公司取得了本项目的土地使用权证。 2009年7月24日，企业正式向当地经办行－中国建设银行徐州市铜山支行提出贷款书面申请，我行正式受理，并进入项目评估论证程序。 二、贷款项目评估结论 1、建议的贷款金额、期限、利率及贷款条件 （1）通过对项目周边环境、建设方案、营销策划、投资估算、效益评价等内容进行综合分析，评估认为：该项目以住宅开发为主，区位优势较明显，销售对象定位合理，市场前景看好，风险可控，报批手续齐全合规，自有资金比例超过40%，项目符合国家现行政策和建行信贷政策，因此，经市分行审查研究，拟同意对徐州国基投资置业有限公司国基华府住宅小区项目发放8000万元房地产开发贷款，贷款期限2年，贷款利率按基准利率执行，综合收益率不低于同档期基准利率上浮15%。 （2）贷款条件 前提条件：贷款入帐前，办妥抵押登记，保证抵押合规有效；“四证”需到位；帐户开立、资金监管；承诺投入资金不提前抽回；本项目的按揭贷款应由我行优先承办，工程预决算审核、工程监理、保险等相关业务在同等条件下应优先委托我行办理或代理；如项目总投资超过预算，超出部分由公司主要股东自筹解决。 持续条件：在任何时点贷款本息抵押率不得高于本评估材料设定比例，即贷款回收速度须快于土地抵押权的释放；在未得到我行同意许可的情况下，不得在他行开设临时性帐户;在贷款期间，如果公司的股权与管理层结构发生变化，需提前告知我行，以便我行及时作出判断并采取必要的应对措施。 2、项目的竞争优势和劣势 （1）竞争优势 ①股东方实力较强 徐州国基投资置业有限公司的股东方是江苏国基投资置业有限公司。江苏国基投资置业有限公司成立于2007年8月，注册资本金5亿元人民币，由南京国资北岸新城投资建设发展有限公司（南京市国资集团全资下属企业）、上海新龙基（集团）有限公司、上海蓝石投资有限公司共同出资设立。其中，南京国资北岸新城投资建设发展有限公司持股40％，上海新龙基（集团）有限公司持股30％，上海蓝石投资有限公司持股30％。江苏国基投资置业有限公司现阶段致力于房地产投资开发业务，并逐步向商业、工业地产延伸。截止2009年6月，江苏国基投资置业有限公司已投资开发昆山花桥国际软件园、徐州“国基.城邦”项目。江苏国基投资置业有限公司具有强强联手的合资背景，上海新龙基（集团）有限公司成立于1997年，