吉林宏泰·万树东方-分项定位研究报告书.doc

谨呈：四平市实达房地产开发有限公司 吉林宏泰·万树东方 全面细分定位 深圳市天方房地产经纪代理有限公司 2005-4-8闫天慧执笔 目 录 第一部分 细分住宅 第一篇、项目概况……………………………………………2 第二篇、目标客户群定位……………………………………4 第三篇、细分定位……………………………………………8 第四篇、组团定位……………………………………………11 第五篇、户型定位……………………………………………12 第六篇、价格定位……………………………………………19 第七篇、智能化………………………………………………26 第八篇、物业管理……………………………………………31 第九篇、卖点提炼……………………………………………34 第二部分 细分商业 第一篇、目标客户群定位……………………………………35 第二篇、细分定位……………………………………………38第三篇、铺位划分……………………………………………42 第四篇、商业价格定位………………………………………44 第五篇、价格策略……………………………………………45 第六篇、卖点提炼 …………………………………………49 第三部分 专案工作时间安排 …………………………57 第一部分 细分住宅 第一项目概况（项目背景） 二、地块现状 地块尚在拆迁补偿阶段，正在进行前期规划，项目用地自然落差小，比较平整，适合进行小区规划，自然限制条件少，方便规划。 三、项目初步规划 项目用地北向紧邻英雄大街，北面正对市政府办公大楼，商业价值巨大，考虑到未来城市的发展以及区域的住宅情况，建议商业要占有一定比例，以目前四平的商业发展阶段来看，最利于回收资金的商业产品是门市房。初步确定沿英雄大街建筑两条平行状步行街，共3万平米，以半围合状态形成步行街，住宅以8万平米6层住宅满足目前四平保守心态的购房者，其余31万平米建12层带电梯小高层，特别是 万平米townhouse作为引导性消费产品，以提高产品的价值和利润空间。 四、地块附近物业及配套设施 1、已形成物业：税务新小区 2、在售物业 ：阳光新城、海银绿苑 3、配套设施 A.金融机构：中国工商银行、中国农业银行、中国银行； B.教育设施：迎宾小学、第四中学、四平电大、吉林师范大学； C.购物场所：无规模性场所 D.休闲娱乐场所：丽豪酒店、丰鸿酒店、吉平宾馆、检察院宾馆； E、医院、行政机构：精神病医院、佑生医院、中心医院、税务局、市政府 4、环境状况 【客户描述】：目标客户群锁定为“成长中发展型”，集中于“先富”、“新富”及“薪富”这几个重要的“成长与发展阶段”。其强调的不是一个阶层，而是一个阶段，是一个“成长中发展型”的动态的区间。 “先富”：是用一个时间段界定的，指目前四平市收入、储蓄已超过四平市中等水平，家庭年收入超过3万元，家庭储蓄已经超过10万元；尤其是现在国家明确提出鼓励和保护私人财富的政策，促使有相当部分人群的“半灰色财产”在未来几年内将“名正言顺”地用于合法置业。 “新富”：也是用一个时间段界定的，主要指四平市收入、储蓄刚刚发展到四平市中等水平，家庭年收入刚达到3万元，家庭储蓄刚达到10万元，强调该阶段成员正处于发展阶段； “薪富”：首次出现在四平居住物业目标市场界定中的“薪富”是指那些非创业型的富有者，拥有稳定的工作环境与事业基础，有较好的经济收益和较高文化背景，属于成长中发展型的高知族群。 ■人 群：小康群体、城市精英； ■支付能力：个人月收入1,200元以上，家庭年收入3万元以上； ■年 龄：25－45岁为主； ■置业用途：实用型客户为主，投资型客户为辅； ■客户来源：以四平市区客户为主，辐射周边客户为辅； ■置业次数：以一次置业为主，二次置业（多次置业）为辅； ■总价控制： 精致多层总价10-28万，面积为70-150㎡； 花园洋房总价15-33万，面积在120-180㎡； ■基本特征： 事业较为成功，有丰厚的收入及积累； 支付能力较强，但对总套价较为敏感； 注重品位，对物业的档次要求比较高； 购房主要是为了改善居住环境或保持资金增值能力； 需求面积较大，能够接受新生产品； 注重产品的质量以及发展商的信誉； 有相当丰富的社会阅历，有充分的市场信息； 注重物业的知名度以及市场口碑； 注重交通条件的便利性； 受口碑宣传的影响较大。 ■实用型客户的行为特征： 注重因素 置业行为特征 价格 反复比较，对市场价格反应灵敏，看重总套价。 地理位置及 周边配套 考虑地理位置是否优越，商业配套设施、公交设施、教育设 施、医疗设施是否完善以及社区成熟度、物业档次和社会安全度等。 物业质素 考虑户型间隔是否方正实用，采光、通风、朝向是否良好，绿化率及小区配套设施内容。 交通条件