思源北京万泽碧轩又一村项目市场研究报告书.doc

目录 第一部分 宏观市场概述 4 1 宏观经济形势分析 4 1.1 北京地区宏观经济形势分析 4 1.1.1 北京市宏观经济综述 4 1.1.2 北京经济运行状况 4 1.1.3 北京市产业发展状况 7 1.1.4 北京发展新趋势 10 2 房地产产业政策对市场的影响 11 2.1 2007年北京市宏观政策环境 11 2.1.1 房地产行业政策分析 11 2.1.2 房地产金融政策分析 13 2.1.3 房地产土地政策分析 14 2.1.4 房地产税收政策分析 15 3 北京市市政交通建设情况及对房地产市场的影响 16 3.1 北京市市政交通建设情况 16 3.1.1 北京市道路交通规划 16 3.1.2 市政交通建设对北京房地产市场的影响 17 4 地区住宅供应分析及区域市场特点 18 4.1 北京市房地产投资情况 18 4.1.1 北京市商品房供给情况 18 4.1.2 2007年北京住宅市场供应状况 20 4.2 住宅宏观销售分析 20 4.2.1 总体销售情况------北京市商品房销售情况 20 4.2.2 2007年住宅销售情况 21 4.2.3 总体销售特点 22 4.3 住宅宏观价格分析 23 4.3.1 总体价格走势----北京市商品房价格走势 23 4.4 区域宏观经济形势分析 24 4.4.1 海淀区区域经济概况 24 4.4.2 海淀区2007年经济运行情况分析 25 4.4.3 海淀区2007年期房住宅成交分析 27 4.4.4 海淀区土地成交情况分析 31 4.4.5 区域经济形势对于房地产的影响 32 4.4.6 区域市政交通建设对房地产市场的影响 34 5 未来整体市场预测 37 5.1 未来市场供应预测 37 5.1.1 2007年北京市土地市场情况 37 5.2 未来市场价格走势预测 47 第二部分 区域市场分析 48 1 区域市场分析说明 48 1.1 区域市场的界定 48 1.2 样本的确定 49 2 分析内容说明 51 2.1 供应量分析 51 2.1.1 核心区供应量 52 2.1.2 外围区供应量 55 2.2 产品分析 58 2.2.1 规划指标分析 58 2.2.2 住宅建筑设计 60 2.2.3 住宅硬件水平 62 2.2.4 户型分析 64 2.2.5 装修水平 68 2.2.6 物业管理 69 2.3 价格分析 71 2.3.1 核心区价格分析 71 2.3.2 外围区价格分析 74 2.3.3 区域存量房价格分析 78 2.4 销售情况分析 80 2.4.1 核心区销售情况分析 80 2.4.2 外围区销售情况分析 84 3 客群特征分析 87 3.1 重点项目成交客户分析 87 3.2 调研项目客群特征分析 88 3.2.1 客群年龄段分析 88 3.2.2 客群家庭特征分析 89 3.2.3 客群行业分析 89 3.2.4 客群置业次数情况分析 90 3.2.5 客群偏好性分析 90 4 媒体推广调研分析 92 4.1 各项目媒体发布情况分析 92 4.2 各项目推广诉求分析 93 5 主要竞争对手横向点评 95 5.1 西钓鱼台·嘉园 95 5.1.1 项目简介 95 5.1.2 产品分析 95 5.2 新华联国际 97 5.2.1 项目简介 97 5.2.2 产品分析 98 6 区域市场总结 101 第一部分 宏观市场概述 宏观经济形势分析 北京地区宏观经济形势分析 北京市宏观经济综述 改革开放以来，北京经济持续、高速、平稳发展。2001年申奥成功后，北京在原来“首都经济”的基础上又提出“奥运经济”的概念。2007年是，国的政治、文化与国际交往中心，综合性产业城市生机勃勃充满活力。 2003年以来北京市全社会固定资产投资年均增长幅度稳定在16.4%，其中2005年受宏观调控的影响，投资增长下降到11.8%。2006年北京全社会固定资产投资完成额为3371.5亿元，同比增长19.3%，其中城镇固定资产投资完成额3086.3亿元，同比增长18.9%。随着奥运建设投资逐渐完成，2007年，北京市固定资产投资小幅回落，全社会固定资产投资完成额3966.6亿元，同比上年同期增长17.6%，城镇固定资产投资完成额3656.7亿元，同比上年同期增长18.5%。 2.北京历年地区生产总值（GDP）状况 北京市GDP保持高速增长。2003-2007年间，北京GDP年均增长15%左右，高于全国平均近5个百分点。其中，受房地产、奥运工程等固定投资增长过快的影响，2004年GDP上涨达20.6%。在这一轮房地产宏观调控中，北京房地产投资受到抑制，2005年北京GDP增长率回落到13.6%，2006年北京GDP增长回升到14.3%。2007年北京市实现地区生产总值9006.2亿元，