商业项目招商工作建议报告.doc

项目招商工作建议书 目 录 一、商业地产总体开发现状和预测 二、商业形态简析 体育场馆 连锁超市 便利店 折扣店 商业街 专卖店 SHOPPING MALL（销品茂） 三、招商中微观经营主体的选择与配合 影响商业地产价值的因素商铺选择基本分析法商业地产对于地产业来说是相对较新的一个范畴，自从中国加入世界贸易组织后，许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头均在加快进军中国市场，一些新兴的商业类型推动了国内商业类物业的发展。除北京、上海、深圳等经济中心城市外，自2002年开始，国内一些大中城市商业类物业叫卖声迭起，而且卖价屡屡摸高，商业地产发展势头令人咋舌；各地都开始争建商业一条街及大型购物中心。大连万达将商业地产作为与住宅开发并重的主攻目标，与国际商业巨头沃尔玛结成了战略性同盟，并于去年秋季相继在南京和沈阳开发了万达购物广场。大连万达对商业地产的战略定位很快吸引了家乐福、欧倍德、百安居、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦等国内外著名新型商业企业的加盟，同时，也由此获得了中国银行10亿元的授信。不久前，该公司又直接注资与港资合股成立大洋百货集团。并计划在上海杨浦和北京等15个城市开发商业地产。有数字表明，2002年国内商业地产的投资额增加了11.8%，商业地产市场正在从长达近10年的沉寂中走出，并快速升温。对未来的中国商业地产发展趋势做一个大胆的预测，在2005年前后，在中国各地会出现商业地产问题现象”：、发展商给商铺投资者的回报率不能充分兑现；、不少项目由于定位不准确，进行反复调整；、一些商场在开业不到一年，就要关闭；、发展商将商铺卖给投资者后，对后期的招商、开业等工作就置之不理，投资商铺者；、一些项目由于发展商实力不够，出现项目烂尾的情况；、个别发展商打着做商业地产的幌子，实行圈钱目的，出现卷款外逃的现象；、境外资金、基金加入到商业地产淘金的队伍，带来全新的理念、经验的同时，也给国内的发展商带来了压力，也让那些不思进取的地产企业出局；、零售商在继续做零售业的同时，也会在商业地产领域进行投资，同时商业地产开发企业在做商业地产开发的同时，也会涉足零售业的投资，这种现象将会越来越普遍，这是因为零售企业希望有长久租金收益的优质物业，地产类企业需要充足、稳定的现金流；、未来的中国会出现越来越多的二房东企业，并且会形成集团化的趋势，这些二房东不是采取先买地再开发的模式，而是从原先的业主手中租下10-20年的合约，将物业的功能进行调整，采取统一经营管理，收取高额的租金价差，这些二房东当中既有世界500强的零售企业，也有知名度很高的洋快餐，还有国产的专业二房东企业，这些企业在二房东项目上的利润率要远远超过他们的本行，那些专业的二房东地产企业所获得的收益，也并不比传统的房地产企业获得的收益要低，有的甚至要高出许多；、会出现越来越多的有关研究不同地区消费者不同消费习惯的机构，而这些专业机构会与生活方式紧密地联系在一起，而这些机构在不久的将来，与世界一流的制造企业、设计企业合作的机会，会远远超过他们与房地产企业的合作。2左右，而在某个区域内可存在数量依据消费需求、竞争情况、周围人流而定，随着这一业态的发展，在西方已经不再作为超市的一种补充业态，开始慢慢成为人们消费密不可分的一种主导业态，有些地区已经代替超市成为第一零售业态。便利店在我国现在也开始迅速开始，有相当规模的还不多，由于发展和存在优势还不明显，暂时还无法取代超市。 4、折扣店 折扣店是由英文”OUTLETS”的音译，其含义为出路、销路、市场。在西方现在是最为流行的一种商业业态，它是介于标准超市和大卖场之间起补充作用的商业业态，这类店铺规模都不大，多位于城市郊区，地价较低的地区，购物环境简洁明快、内部不作太多装修，以求最大程度降价让利于消费者，所经营的货品都采用指定品牌加工，采购量大，折扣店商品价格比一般大卖场还要低10%左右。最有代表的是2002年上海东路外滩的友谊商店引进DISCOUNT SHOP概念折扣店和2002年底北京OUTLETS—燕莎．奥特莱斯购物中心。商业界普遍把折扣店、超市、购物中心视为三大重量级业态：到百货店购物是体验时尚、到超市是为了方便、到折扣店是为了采购便宜商品。驰名商品常年打折是折扣店的主要法宝。在国外自有品牌是折扣店的核心，许多折扣店中的自有商品比例高达80%，比较少的也达到60%左右，国内折扣店经营范围还是偏少，经营规模也远达不到连锁，主要的功能还是为著名厂商销售库存及换季商品，消费者对于此业态概念还很模糊。 5、商业街 商业街是指为数众多的零售商店集中在一个区域内，以一定的规模和规律，形成带状的商业群体。商业街不同于商业区（组成城市地域的基本街区），也不同于商业圈（特定商业中心地的商业职能及其影响的地域范围），商业街处城市中心，各类商店群集，顾客即能