大世界商业中心初步营销策划建议报告.doc

目 录 第一章 项目提案的原则及思路 8 第二章 项目分析 9 一、融安县房地产市场分析 9 二、项目地块价值分析 11 三、项目SWOT分析 12 3.1总表 12 3.2项目优势分析（S） 13 3.3项目劣势分析（W） 16 3.4项目机会分析（O） 17 3.5项目威胁分析（T） 19 第三章 项目定位 21 一、项目市场定位 21 1.1 市场定位理念 21 1.2市场定位： 21 二、项目形象定位 22 2.1形象主题定位： 22 2.2支持点： 22 2.3 项目名称建议 23 三、项目功能定位 23 3.1商场的商品定位及功能定位 23 3.2商品定位 25 3.3功能定位 25 四、商场目标客户定位 26 4.1租赁使用商场的目标群分析 26 4.2商场的目标消费群分析 26 4.3商场的目标投资经营者分析 28 第四章 整体规划建议 30 一、项目总体规划思路 30 1.1 MALL的概念 30 1.2建立具有中国特色的MALL 31 二、建筑风格建议 32 2.1商场建筑设计建议 32 2.2具体建议 32 三、环境设计建议 33 3.1花的海洋 34 3.2动态园林休闲区 35 3.3音乐无限 35 3.4艺术之都 35 四、设施配套建议 36 4.1商用项目的主要配套 36 4.2规划配套设施的原则建议 36 五、商铺间隔建议 37 5.1大、小商铺间隔的对比分析 38 5.2相关建议 39 5.3商铺间隔具体建议： 40 5.4商户组合建议 41 六、物业管理/商业管理建议 42 6.1物业管理提前介入的工作 43 6.2商业管理提前介入的工作 43 七、商场其他规划建议 44 7.1人流引导 44 7.2交通组织 44 7.3物流输送 45 7.4辅助性服务设施 46 八、住宅部分规划建议 47 第五章 总体营销推广方案 48 一、总体推广战略思路 48 二、营销策略 49 2.1总体营销思路 49 三、事件营销策略 50 四、项目定价策略 51 4.1定价考虑因素 51 4.2商场销售价格建议 51 4.3住宅部分价格建议 52 五、招商策略 53 5.1策略一：提前介入制定招商政策 53 5.2策略二：有意识选择商户 54 5.3策略三：经营商品类别与商场定为一致 56 第六章 合作方式建议 57 一、全程代理式 57 二、营销顾问式 57 三、策划提案式 59 结 语 60 第一章 项目提案的原则及思路 1.充分考虑多行为与商业的有机整合，即保证开发商的开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作。 2.充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心商圈的竞争力。 3.以“售得出、租得满、做的旺”为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。 4.以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合。 5.以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本案品牌形象。 6.优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。 7.从长远的发展战略目标，结合城市规划，制定项目的市场定位。 8.结合城市规划的有利因素，充分发挥项目地理优势，结合步行街的优势，打造项目品牌。 9.站于商业物业长远发展的趋势，从整体规划和开发利润的角度思考，为开发商争创利润最大化。 第二章 项目分析 一、融安县房地产市场分析 融安县位于广西北部，与柳州、桂林分别相距110公里和140公里。全县总面积2905平方公里，总人口32万人，辖6镇8乡153个村(街、社区)，聚居汉、壮、苗、瑶、侗等19个民族。县城城区面积为9.6平方公里，人口8万余人，商贸十分发达，历来是桂北、湘西、黔东南三省区交界中心区域的商品集散地，素有“小柳州”之美称。2004年在融安“建设小柳州，融入大柳州以城区建设为重点，扩大规模，完善功能，加快推进城市化步伐完善城市功能，实现城市容量扩张，全力打造城市品牌，构筑起经济发展的平台。城市化水平提高2个百分点。 机关企事业单位取消了实物分房政策，催生了商品房新的市场需求； 在“建设小柳州，融入大柳州 项目东部及南部为使用中的居民房、单位宿舍和临街店面，比较破旧，有较好的商业气氛，但档次不高。 融安县长安广场地点位于县城旧机场新城区中心地带，广场东面为规划中的县人民政府所在地北面为融安综合批发市场，西、南面为居民区，环广场周边为城市道路。广场总建设面积为120亩，工程投资1000多万元 对本项目而言，商业环境、人文环境的逐步改善会带来更多的投资者和经营者，销售通路会更宽广。 同时长安广场的形象会清晰城市中心区的功能定位，令本项目处于“大型商业购物区”范畴，将明确指引目标客户的投资、置