2012年5月重庆万科天琴湾项目营销策划方案.ppt

; 2011年，我们第一次近距离接触这片土地。 对于过去，我们仍记忆犹新。 2011年8月，组建团队，进驻案场，团队培训，走工地、做模拟、考销讲。我们顶着烈日酷暑，开展渠道拓展行销，不分周末，各大超市派单、写字楼陌拜、社区割草、擦车、观音桥沙坪坝商圈巡展…。 日复一日的辛勤工作，付出汗水与辛酸，换来了大量客户资源的积累，期待着正式的开盘销售…… ; 时隔一年后，现在，我们又再一次站在了这片土地上。 这一次，我们肩负使命，也倍感欣慰。 我们用心、勤奋、专业、专注…… 我们实地考察地块、项目周边及整个市场，仔细收集汇总每一个细节，苛求以最真实的信息和数据来分析研究……;这一次，我们将以全新的角度去诠释产品价值， 以更高的高度去开拓和创造新的历程。 我们将全新塑造 “江北城市副中心，北滨路西段城市新贵富人区”， 打造“西部首席城市滨江高尔夫豪宅”， 开创“重庆万科首个高端资源型宽景低密度项目”。;让我们共同开启崭新的时代！;发现问题 本体研究 市场分析 营销难点;*;目录/INDEX/;Part-1 本体研究;北城未来向西门户，目前交通体系缺乏。;Part-1 本体研究;Part-1 本体研究;配套缺失,交通不便，居住氛围差;未来宜居低密生态居住区;项目分为南、北地块分布; 前期南地块划分为三期推售. ; 项目一期3栋T6高层,二期2栋T6高层,8栋洋房,三期产品规划中;;*;主力户型解读;产品解读;客户现状;前期登记客户分析;前期登记客户分析;前期登记客户分析;目前项目区域影响力不足，未来发展潜力巨大. 项目目前自身配套不足，通达性不够; 未来双碑大桥通车及周边道路建成改善交通,同时也会带来噪音。 项目区域自然景观较好, 但堡坎将影响面向堡坎方向房源销售. 项目产品卖点突出,但同区域内同质化产品竞争严重. 前期客户关注度较高,但由于营销节点滞后,流失量较大.;目录/INDEX/;目录/INDEX/;一季度市场成交活动频繁，市场供不应求;成交结构比例;;*;江北嘴板块: 商务服务区，有政府支持，市场价格高，受关注度高，以投资性客户为主。 一季度区域整体去化率为68.25%;;;石马河板块: 高端低密区，城市向北向西发展的中枢地带，区域内容积率低、产品高端，是另一个高端富人聚集区。 一季度区域整体去化率为55.73%;经过各板块对比分析可以看出，本项目所在区域板块供应量少，区域整体去化率低于江北区其他热门区域，目前市场对本区域板块的关注度低，认可度不高。;Part-2 市场研究;调控期间，地方政府与中央政府不断博弈;政策存在不确定因素;*;Part-2 市场研究;*;资源相当——有优异的资源环境，为项目的品质有一定的支撑作用。;竞品选择分类;;在售竞品个案分析—高尔夫/低密度;在售竞品个案分析—远洋高尔夫;该项目平墅产品，以带地下室和顶跃户型为主，分别占71%，23%。;在售;在售竞品个案分析—约克郡;在售竞品个案分析—江景;在售竞品个案分析—金融街融景城;在售竞品个案分析—金融街融景城;在售竞品个案分析—国兴北岸江山;现共推出590套高层房源，面积以三房为主，其中三房占43.7%，两房占33.9%，四房占22.4%;在售竞品个案分析—高层;在售竞品个案分析—保利江上明珠;在售竞品个案分析—保利江上明珠;;在售竞品个案分析—东原D7区;项目目前共推出3926套房源，主力户型以二房为主，占比61.22%，一房占比达23.28%，三房户型占比为11%。;在售竞品个案分析—华润中央公园;;在售竞品个案分析—地域;在售竞品个案分析—龙湖江与城;1、花园洋房;;在售竞品个案分析—宏帆凤凰湾;1、花园洋房;;;在售竞品个案分析—国奥村;;待售竞品个案分析;1;1;未来竞品个案解读—协信照母山G3项目（推售动态）;销售目标：2012年供货13.6亿元，目标完成签约金额10亿元，去化率约77% 销售周期：6个月（7-12月） 供应货源：高层1152套、洋房384套、别墅71套；总套数1607套，总货值约13.6亿， 高层货值占比约55%，洋房货值占比约26%，别墅货值占比约19%；高层 74㎡2变3房套数业态占比约56%，总体占比约40%，其货值占总体比32%;;;未来竞品个案解读—协信照母山项目(联排产品户型设计）;Part-2 市场研究;;产品库存积压严重，销售压力巨大。 首改--供需平衡，库存稳定，压力大，价格平稳，持续消化库存阶段； 再改--供大于求，库存上涨，存销比1：14左右，销售压力巨大； TOP--受调控影响小，库存累计110万方，销售