浅谈如何运用成本法进行房地分估.pdfVIP

浅谈如何运用成本法进行房地分估 ◆ 李正强 房地分估，顾名思义，就是对房地产的土地和建 按下列步骤进行：搜集有关成本、税费、开发利润等 筑物 的价值分别进行估价。在 房地产估价规范 和 资料 ；估算重置价格或重建价格 ；估算折 旧；求出积 经典教科书以及各级政府部门下发的文件 中，对房地 算价格。 分估均没有名词解释和相应指导性规定。但在房地产 重置价格或重建价格 ，应是重新取得或重新开 估价实践中，房地分估方式却被经常使用。因此，在 发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成 采用房地分估方式时，正确掌握和运用好评估方法显 本费用和应纳税金 、正常开发利润之和，其构成包括 得尤为重要。 下列内容 ：土地取得费用；开发成本 ；管理费用 ；投 笔者认为，房地分估所采用的评估方法应为成本 资利息；销售税费；开发利润。” 法，而只有遵循 房地产估价规范 有关成本法的规 房地产估价规范 5．4．4： “同一宗房地产 ，重 定，才是真正做好房地分估的关健 。本文试图以 房 置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算、然 地产估价规范》为指导，就房地分估时容易陷入的误 后加总时，必须注意成本构成划分和相互衔接 ，防止 区，以及如何从 房地产估价规范 有关成本法的规 漏项或重复计算。” 定人手推导房地分估的 “公式”，谈谈 自己的看法。 房地产估价规范))5．4．12： “积算价格应为重 一 ((房地产估价规范 有关成本法内容的回顾 置价格或重建价格扣除建筑物折 旧，或为士地的重置 房地产估价规范 2．0．14成本法的定义 ： “成 价格加上建筑的现值，必要时还应扣除由于 旧有建筑 本法就是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建 物的存在而导致的土地价值损失。” 价格，扣除折 旧，以此估算估价对象的客观合理价格 总结以上内容，可以归纳为以下三点： 或价值的方法。” 成本法可适用于新 旧房地产估价；要正确估算房 房地产估价规范 5．4．1： “运用成本法估价应 地产的重置价格或重建价格，就应当全面测算构成重 66 枢 啪 j 置价格或重建价格的土地取得费用、开发成本、管理 价值中的地价部分。用成本法评估房地产的价值时， 费用、投资利息、销售税费、开发利润，不能漏项； 一 般是先模拟估价对象房地产从取得土地使用权到建 运用成本法时，可以对估价对象房地产的地价和房价 筑安装再到销售完成的整个开发过程，然后估算此过 分别估算，即房地分估。 程 中所花费的土地取得成本、开发成本、管理费用、 二 房地分估时容易陷入的误区 投资利息、销售税金及开发利润 ，最后将其累加后加 笔者看过一些采用传统的房地分估方式 (以下简 以确定 。 称传统法)对 旧房地产进行估价的房地产估价报告。 众所周知，基准地价经修正后换算的楼面地价 传统法可用 “公式”概括为 ： 是用采用基准地价系数修正法修正 出来的结果 。以长 积算价格=基准地价经修正后换算的楼面地价+建 沙市为例，基准地价系数修正法往往是依据 城镇土 筑安装环节的建筑物开发成本及其从属的专业费、管 地估价规程))，参照长沙市的 基准地价更新评估技 理 费用．投资利息、销售税 费、开发利润一建筑物折旧 术报告 对估价对象所在地段的基准地价 ，分别进行 该 “公式”将基准地价经修正后换算的楼面地价