开发商卖房“送面积”的法律问题分析.pdfVIP

0 上海房地 法律问题分析 文／宋安成贾少玮 国十条”、 国八条”实施以来．特别是上海出台房 产税政策后，很多购房者经常听到如此介绍 ：本户型面积 为90平 ．开发商赠送近30平的面积，该户型的实际面积 近 120平，二室变三室 如此高的 得房率”，的确有很 大的吸引力。 开发商附赠面积的做法涉及到一些法律问题。不少专 家提出质疑，认为该做法属于违反政府规划．附赠的面积 实质上属于业主的违章搭建。在此，本文对开发商 送面积” 行为进行探讨并提出相关的建议。 一 、 “送面积”形式及法律分析 从实践中看，开发商 送面积 的情况分为以下几种： 第一，根据2000年出台的国家标准 《房产测量规范》，入 并无法律法规，《上海市整治违章搭建和违章建筑的若干 户花园、挑高阳台、露台、飘窗等面积本身只能算一半面 规定》也未对 ”送面积 行为予以规定。司法实践中，除 积或不算面积。入户花园、挑高阳台是近年从国外传到国 行政行为外，认定违章搭建的多是基于 相邻权 的规 内的一种建筑设计，目前已被开发商运用到商品房开发 定．仅在影响相邻业主的权益请求救济时．才认定为违章 中。根据 《房产测量规范》．这些面积在测量时，并非全 搭建。根据 送面积”的实际情况，开发商在建造商品房 部按照物理上的面积计入房屋面积，购房人购买房屋后可 时，并未将赠送的面积做为住宅的套内部分建造，而是通 以自行通过改造扩充实际居住面积．故将这些面积作为 送 过不封闭的露台，敞开式的空间等形式将其剔除在室内面 面积 ，对于开发商来说并不违规。 积之外。虽然业主能够轻易将这些部分改造为住宅的专有 第二 ，在结构与使用上，将房屋空间设计为具有独立 部分 但此时已不涉及开发商对规划作出变更的问题。购 性 ，其赠送的面积就是独立的封闭空间，完全符合 房间 房者仅仅是进行了类似于 封阳台 ，打通房间 行为的 的标准 通过购房合同与购房者约定将其归属于购房者， 改造，此类行为是否一概被认定为违章搭建，理论与实践 将原本应当属于全体业主的共有部分 ，在所有业主同意的 中都存在着争议。即使该 面积 被认定为违章搭建 要 情况下将其归于特定业主使用。有观点认为，这一做法既 执行拆除几乎不可能。无论是司法途径还是行政途径，要 侵犯 了其他业主的权利又属于擅 自变更规划设计违章搭 拆除整个小区几乎 整齐划一 的 搭建 都缺乏可操作 建 ，是典型的违规做法。 性。而开发商附送此类面积 一般都在进行售楼宣传的时 理论上认为 ：所谓 违章搭建 ”，是指按照 《中华人 候为广大业主所共知．也就是该情况的限制性条款即 通 民共和国城乡规划法》的规定 ，未取得 《建筑工程规划许 过广告宣传、购房合同与所有购房者约定将其归属于特定 可证》或者违反 建《筑工程规划许可证》的规定，严重影 购房者。 由此，几乎不存在其他业主以此为由要求权利 响城市规划的建设行为。法规上，关于违章搭建的认定 救济的情况。 簪 艟 _ 二、开发商如何对待和把握 送“面积”的问题 绘成果的质量负责。在测绘中不执行国家标准、规范和规 目前，开发商对于 送面积 行为的总体态度是打法 定，弄虚作假，或测算失误而造成损失的，由测绘单位承 律的 擦边球 ，但笔者认为．开发商应当正确认识它的 担相应的法律责任 由此可见 测绘责任的承担多是由 法律风险。 测绘机构承担 而作为 被测绘”的房地产开发企业 ，在 (一)涉及违反规划的风险 目前我国法律规定中还尚未有测绘不实的责任，但不排