土地重估值会计处理差异及对投资者的影响.pdfVIP

□财会月刊 全国优秀经济期刊 · 土地重估值会计处理差异及对投资者的影响 金国英 （广东省财经职业技术学校 广东佛山 528231） 【摘要】由于在国际会计准则与内地、香港会计准则中，对企业土地使用权的会计处理规定各不相同，所以在内 地、香港两地上市的内地上市公司对土地使用权的会计处理及信息披露也因此有所差异，由此也影响了投资者对企 业经营状况和财务状况的判断结果。 【关键词】会计准则 土地使用权变更 会计处理差异 信息披露 目前，有越来越多的内地企业选择在香港上市，同时 资性土地是指为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而 也有越来越多的国外和香港投资者赴内地投资。按规定， 持有的土地。区分自用性土地和投资性土地重要的一点 在香港上市的内地企业可以采用中国企业会计准则，也 是：自用性土地产生的现金流量不仅归属于该项土地，而 可以采用香港会计准则或国际会计准则，这就为在香港 且归属于在生产或供应过程中所使用的其他资产；投资 上市的内地企业在对其土地重估值的会计处理依据上提 性土地产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的 供了更多的选择空间。而这类上市公司也会因在处理土 其他资产。 地使用权变更会计业务时所选择运用的会计准则不同， 在国际会计准则第16号中，将“不动产、厂场和设备” 其所披露的相关信息也会对投资者产生不同的影响。 定义为适用于拥有土地的所有权，并且持有目的为自用 土地使用权是指国家准许某一企业在一定期间对国 性土地的会计处理方法。它规定土地初始以成本计价，重 有土地享有按照规定的用途进行开发、利用、经营的权 估之后允许以重估值计价，同时对土地不计提折旧。国际 利。在我国，企业土地的会计核算只能是土地使用权的核 会计准则中的“不动产、厂场和设备”在内地通常将“不动 算，且其拥有的土地使用权也是有年限的。近年来，由于 产”称为“房屋、建筑物或房地产”，在香港则通常将“不动 土地的大幅增值，土地增值概念炒作在内地、香港两地的 产”称为“物业”。 证券市场随着城市改造、自贸区建设、土地制度改革及规 在《国际会计准则第17号——租赁》中，强调的是其 划，一直处于持续的红火状态。由此，直接或间接地致使 适用于经营租赁取得的土地或者融资租赁取得的自用性 许多投资者在被过度炒作的舆论氛围影响下，存在着对 的土地。IAS17认为土地和建筑物的租赁，与其他资产的 土地政策的很多误解。其实在我国对土地用途的变更方 租赁一样，都应归类为经营租赁或融资租赁。这与我国的 面有着很强的政策性和制度性的规定，同时我国的企业 相关规定差别较大，我国土地实行的是社会主义公有制， 会计准则与国际会计准则和香港会计准则在对土地使用 所有承租人都不可能通过租赁方式取得土地的所有权， 权的会计处理上也有所不同；并且，在香港上市的内地企 也无法以融资租赁方式进行土地租赁，故其不适用于租 业还可以在同一会计准则里选择不同的计价方法等等， 赁准则。在香港上市的内地企业借鉴IAS，结合我国的具 这些差异都将会给投资者带来不小的困扰。 体情况，根据租赁协议的实质，一般会做如下处理：如果 一、国际会计准则对土地资产会计处理的相关规定 在租赁期间与土地相关的主要风险和报酬已由出租人转 及案例分析 给承租人，土地使用权的租赁可视为融资租赁，否则土地 国际会计准则对土地的处理区分土地所有权与土地 使用权的租赁归类为经营租赁。被视为融资租赁的土地 使用权（使用权中又分融资租赁取得的使用权和经营租 使用权初始以土地使用权的公允价值与最低租赁付款的 赁取得的使用权）以及不同的持有目的（即属于自用性土 现值两者中的较低者计价，重估后允许以重估值计价，如 地或投资性土地），分别适用于国际会计准则（IAS）第16 果土地的使用权是有期限的，那么就对土地使用权计提 号、17号、40号、41号的规定。自用性土地是指为用于商品 折旧；而经营租赁的土地使用权价值只能以当初实际支 或劳务的生产或供应，或用于管理目的而持有的土地。投 付的金额计价，并在收益期内进行分期摊销。 □·104·2014.2上