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房地产基础知识培训 一、土地、房地产、房产、地产、房地产业 一、土地概念 (一）土地的含义 土地是指地球表面的陆地部分，包括海洋滩涂和内陆水域。 二、土地的特性 （一）土地的两重性 1、自然特性是不以人的意志为转移的自然属性。 2、经济特性土地经过人类劳动凝结了人类劳动，产生价值，形成土地资本，具有经济属性。 （二）土地作为生产资料而有别于其它生产资料的特性 1、土地是自然本身的产物 2、面积的有限性 3、土地的永续性 4、位置的不可移动性 （三）土地的经济属性 1、具有价值和使用价值 2、地产是财产权 3、土地具有准商品性 4、地产的增值性 三、房地产的概念 1、房地产的含义 房地产是指土地、建筑物及其它地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产又称不动产、物业，是房产和地产的总称。 房地产物权，除所有权之外，还有所有权衍生的租凭权、抵押权、土地使用权、地役权、典权等。 房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，是国民经济中兼有生产和服务两种功能的独立产业部门。 房地产的经济特性：生产周期长、资金密集性、相互影响性、易受政策限制性、房地产的增值性 按市场交易行为划分：出售的房地产、出租的房地产、抵押、典当的房地产、自用的房地产 1、房地产——是房产和地产的总称。房地产也称不动产，房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。 是指土地及附着在土地上的人工建筑物和建筑物机器附带的各种权利（所有权、管理权、转主权等）。 2、房产：是指房屋财产，是经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租、出售或自用或作其他用途的房屋。如住宅、厂房、仓库、办公楼、商铺等。具体划分为：商品房和非商品房；住宅房和非住宅房。 3、房产是房屋及其权利的总称；地产是土地及其权利的总称；房地产是指附着在土地上的建筑物、构筑物及其它不可分离的物质及其权利构成的总和。 房地产按照不同的标准可划分为不同的类型，大体上可分为：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。 房屋：是建造在土地之上的建筑产品，供人们社会生活、生产使用的建筑物，房屋与房产的根本区别就是其产权属性。房屋是指房屋的自然形态，房产指房屋经济形态。 房地产的特性： 1）房地产位置的固定性；2）房地产地域的差异性；3）房地产的耐久性；4）房地产的保值增值性。 房产三大特征： 房产包含地产，房产依地而建，地产不可分离； 房产具有一般商品的交易性； 具有使用权，所有权。 3、地产： ▉地产概念： 是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下工件，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。在我国地产分为国有和集体所有两类，其用途：工业用地、商业用地、铁路用地、军事用地、住宅用地、耕地、林地等。 ▉土地制度（所有权和使用权分离）： 土地所有权 a、土地所有制—公有制：国家和集体两种形式，其它任何个人或组织对土地都不享有所有权。 b、土地所有制的权力：占有、使用、收益、处分等。 c、国有土地：城市市区的土地农村和郊区中依法没收、征购、收归国有的土地；国家为确定为集体所有的林地、草地、山岭、沙滩地以及其它土地。 d、集体土地：农村和城市郊区的土地（除法律规定于国家所有的以外），包括农村宅基地、自留地、自留山、农村集体土地。农村集体土地，不允许直接进行房地产开发经营，必须先征如国有后放可进行。 ▉土地使用权取得的方式：（出让、转让、划拨） 土地使用权的含义：国家将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付使用权出让金的行为。 ▉地产的特性 房地不可分；（2）固定性；（3）区域性；（4）不可再生性；（5）唯一性（6）消费与投资双重性；（7）消耗持久性；（8）流通的权属性；（9）投资大变现性的风险性；（10）地差性；（11）辐射性；（12）增值性；（13）垄断性；（14）社会保障性；（15）法律性。 ▉各类用途的土地使用权出让最高年限 住宅为70年，商用的40年，工业区为40年，加油、加气站为20年，体育，卫生类为50年，综合用地50年。 a、土地使用权转让——是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移；其地上建筑物其它附着物所有权随之转让；同样地上的建筑物、其他附着物的转让时附着物使用范围内的土地使用权也随着转让。 b、土地使用权划拨——政府无偿把土地拨给使用者使用的一种行为。 国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、政府性扶持项目都属于土地使用权划拨范围。 以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意