综合大楼高档会所新建项目可研报告.doc

前言 随着现代都市快节奏的生活，人们在紧张忙碌工作中度过一天之后，身心甚是疲惫生活空间狭小不如意的事时有发生，引起人们的心绪烦躁不安，需要通过一定的方式进行调节，以重新恢复身体的平衡；由于物质水平的提高，人们对科技文化知识的需求欲望也日益强烈，过去那种简单的体育项目、体育器材已满足不了人们的要求，这样就需要较高的、较完善的配套设施及环境，使人们在这样的场所中能够消除疲劳，放松神经，舒畅身心，恢复 平衡，以保持旺盛的精力去适应紧张的工作和快节奏的生活，“花钱买健康”已成为一种消费意识。会所正是在这样的环境下产生发展起来的 2、引领一种新的生活方式 3、能够给生活带来更大的便利 4、是工作，是休闲，更是沟通的领地 二、福州有这样的地方吗 答案是——现在没有 1、除了夜总会，还是夜总会——杂乱 2、除了桑拿，还是桑拿——一般 3、酒吧、健身俱乐部——不高档 既要高雅，又要休闲，而且还可以结交许多志同道合的朋友，政府要人没有后顾之忧，商界精英可以畅所欲言…… 三、我们要创造什么 1、是政府要人与“群众”沟通的平台 2、是商业人士工作交流的场所 3、是业主轻松生活的另外空间 4、办公室解决不了的，这里可以协商 5、谈判席上没谈妥的，这里缓冲气氛 6、只有少部分人才能入内，只允许有品味的人士交流攀谈 7、这是个容纳精英的空间 一、项目概况 本报告所陈述的对象为××（暂名）高级会所，以下简称本项目。 本项目位于福州市×× 二、周边环境 项目 详细内容 宾馆饭店 台湾饭店闽台大酒店华林大饭店如家快捷酒店罗马花园宾馆南洋饭店最佳西方财富酒店福州嘉意裕进出口有限公司福州太古商贸有限公司州国泰君安证券世通利方公关策划有限公司华林大饭店福州国融加油站三兴加油站岳峰油站西门加油站在此背景下，我们开发的无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益 本报告是基于对市场的充分了解和对该会所的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本会所的市场分析、会所定位、规划设计定位、营销推广策略以及会所的财务评价进行研究。会所的功能配置　　这是会所成功的关键。满足客户使用需求是会所配置的第一层次，满足客户优越感和开发商形象是第二层次。要注意的就是：在销售期，客户优越感和开发商形象往往成为第一层次（越高档越体面）；但一旦建成，又有多少人多少时间真正去消费去享用这些“高档”。所以销售期的客户需求与实际使用期的客户需求是不一致的。为了销售推广，也为了持续经营，在建设前把握好两者恰如其分的契合点至关重要。　　所以要研究不同客户的需求差异，然后确定适合某特定项目的会所功能配置。项目定位决定会所功能配置，绝对严禁不切实际的“好大喜功”！　　我们把不同家庭结构、不同收入阶层、不同年龄的人群对各功能的需求差异分析如下：　　1、不同家庭结构需求取向　　不同家庭结构可以分为：核心家庭1、核心家庭2和主干家庭。各种结构的家庭偏爱的活动偏重体育活动，由强到弱：游泳、羽毛球、乒乓球、网球、桌球、篮球、健身和保龄球。核心家庭2和主干家庭无论在活动类型还是活动频率上都非常相似，原因是家庭中老人和小孩成为居住区生活的主体，他们的活动对居住区内的设施具有较强依赖性，同时，又是大众性活动，他们活动必须由社区来提供。　　核心家庭1，特别是高收入主干家庭其主要活动首先具有较强的可选择性，既可在居住区内设置又可由居住区社会资源提供；其次这类家庭偏好的活动往往偏高、占地规模大、建设资金高，同时活动具有较强排他性（如网球、保龄球），并且这类家庭会在一段时间后向前二种转化。所以会所配置要先考虑前两种家庭的需求。?2、不同收入阶层家庭需求取向　　依据收入水平，我们将家庭划分：低收入家庭、较低收入家庭、中等收入家庭、较高收入家庭、高收入家庭五种。从下图可以看出：游泳为各个阶层居民的共同取向；中、低收入家庭往往从事户外羽毛球、乒乓球、桌球、篮球等大众性活动；较高收入和高收入偏好网球、健身、保龄球、室内羽毛球。中低收入家庭休闲活动集中在居住区内，高收入则有更多选择，同时还有排他性。? 3、开发商如何对会所功能配置作出选择？　　如果要摆脱负债经营同时又满足客户需求，开发商必须在建设投资、经营收益和社会效益这三个因素之间进行权衡，进而明确设定哪些科目。依据投资、收益、使用效果的差异将会所科目抽象划分为6种类型，在供给和需求之间，在开发商利益与客户利益之间做一个拟合：——情况A，投资少、收益高、使用频率高，这是最理想的；　　——情况B，虽然经营收益少，但社会收益高，有利于提升发展商的社会形象，会给后续项目带来外部效应，加上这些科目建设资金少，所以应当加强设置；