海盐县长安路西侧地块新建项目可研报告.doc

第一章 前 言 一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、报告编制依据 1、海盐市规划局规划方案； 2、国家建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策； 3、嘉兴市统计局，海盐县统计局； 4、现场勘察和实地调研所得资料。 三、项目概况 该地块位于嘉兴市海盐县长安路西侧、海兴路北侧，西侧临团结港、北侧临盐北河，总面积约73亩，并位于海盐县经济开发区内，该地块基本较为平整，经盐城规条武字（2004）018号文件批准通过，该地块主要用途为居住用地，类别代号R2，容积率不大于1.3，以中高层以上住宅为主（中高层以上住宅建筑面积占住宅总面积65%以上）时不大于2.0，建筑密度不大于25%，绿化率不小于35%。建筑限高多层不超过五层（约15米左右，不含底层层高2.2米以下的自行车库），允许建高层，高层住宅层数不超过16层（约48米左右）； 根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：排屋、多层70%，小高层30%，并初步确定项目主要技术指标如下： ①总用地面积：48763平方米，合73亩。 ②容积率：1.25 ③总建筑面积：60953.75M2 其中：排屋、多层住宅：39167.625M2 小高层住宅：18286.125M2 公建面积：3500M2 建筑密度（暂无设计方案无法计算出，建筑密度= 建筑基底总面积÷建筑用地总面积发布“国房景气指数”报告显示，今年10月的“国房景气指数”为104.87比9月份微升0.04点。今年1-10月，全国商品房平均销售价格为每平方米2758元，与去年同期相比上涨11.7%，增幅比9月回落1.3个百分点。其中，商品住宅平均销售价格为每平方米2566元，同比上涨10.2%。从全国房地产投资的总情况看，1-10月，全国房地产开发投资9526亿元，同比增长28.9%，增幅比上月提高0.6个百分点。其中，商品住宅完成投资6461亿元，同比增长27.9%；办公楼和商业营业用房完成投资同比分别增长了33.8%和34.7%。国家收紧“地根”的政策并未有效控制房地产行业的增长势头商品房平均售价继续上涨的势头在短期内尚难以改变房地产百强企业在全国市场占有率普遍偏低但百强企业在当地市场的规模化经营模式凸现其竞争力优势主要体现在市场占有、企业信用和品牌效应。据市统计局提供的房地产统计快报显示，今年上半年由于国家宏观调控的各项政策相继出台嘉兴市区的房地产开发开始降温，逐步回归理性，房价稳中微升，少数指标由于惯性的作用仍处于高位运行态势。在土地和信贷紧缩政策的双重作用下，我省房地产投资热进一步降温。1-9月，全省房地产开发投资793.2亿元，同比增长36.4%，增幅分别比1-3月、1-6月回落10.6和3.9个百分点。主要特点有： 1、住宅开发增长速度快于办公楼和商业营业用房。1-9月，全省住宅投资602.8亿元，增长41.7%，增幅超出总速度5.3个百分点；办公楼和商业营业用房分别投资37.6和100.8亿元，增长34.5%和14.4%，增幅均低于住宅投资。 　　2、一、二级资质企业增幅上升，三、四级企业出现回落。今年以来，部分企业面临资金紧张状况，实力雄厚企业优势突显。1-9月，在总速度回落的情况下，一、二级企业开发速度不降反升，分别增长64.9%和4.8%，增幅比1-3月上升19.9和5.4个百分点；三、四级企业分别增长41.1%和4.9%，增幅回落30.2和1.7个百分点。 　　3、银行贷款增幅进一步下滑。1-9月，国内贷款到位278.7亿元，只增长4.6%，增幅比1-3月回落了25.7个百分点，比去年同期回落了50.9个百分点，占本年资金比重23.9%，同比回落6.8个百分点。9月末，全省各项应付款及工程拖欠款增长了22.3%和18%。 　　4、各市对宏观调控的反映差别较大。衢州、绍兴两市回落速度最快、幅度最大，1-9月增幅分别比1-3月回落105和51.4个百分点，比1-6月回落2.9和9.1个百分点；杭州和宁波市下滑速度比较平稳，1-9月增幅分别比1-3月回落8.1和15.1个百分点，比1-6月回落6.6和12个百分点。在宏观严控下，一些市的增幅还有所上升，与1-3月相比，增幅上升的有温州、嘉兴和丽水市；与1-