西安市未央区刘汉地区综合改造项目计划书.doc

目 录 一、项目概况 3 （一）地理位置 6 （二）基本情况 6 二、项目市场定位 7 （一）区域房地产发展现状 7 （二）商品房房价初步调查 9 （三）市场研究结论 10 三、项目定位 11 （一）客户定位 11 （二）产品定位 11 （三）价格定位 12 四、项目建设方案 12 （一）建设规模 12 （二）项目建设进度安排原则 13 （三）项目进度安排 13 五、经济效益和社会效益分析 13 （一）本次测算的依据 14 （二）经济效益分析 14 （三）融资方案 18 六、项目经济效益分析及评价 18 （一）现金流量分析 18 （二）贷款偿还分析 18 （三）长期收益 19 七、社会效益评价 19 （一）区域可持续发展 19 （二）项目与所在地相互适应性分析 19 八、风险分析（不确定分析） 20 （一）盈亏平衡分析 20 （二）风险规避 20 九、项目评价的结论 22 （一）结论 22 （二）建议 22 一、项目概况 未央区刘汉村地区城中村综合改造项目位于西安市西郊大兴路西段，快速干道两侧，项目南邻城西客运站，北邻汉城遗址，东接西二环白家口立交桥商圈，西连三桥经济板块，是西安市西向门户区和“西咸一体化”的枢纽地区，该地块紧靠大兴西新区，比邻沣渭新区，北倚汉城遗址，是未来西安国际化大都市建设的又一核心区域，对联动我市东西、与周边地市以及省与周边省市经济发展具有战略性的地理重要性。汉城湖（团结水库）的建设使该项目区位价值提升较大，也是未来吸引置业者的一个重要因素。 交通价值方面：刘汉村所处的城西版块作为西安市的西大门，西连西宝高速，西兰公路，联通陇、新，南接西高新、西万公路、西汉高速，可达渝、蜀，快速干道与西安咸阳国际航空港连接及其方便，正在修建的地铁一号线连接西、咸两市并横贯西安市东西，距城西客运站不到2KM，大兴西西路、西二环、北二环连接经济开发区、市政府和新客站，西三环连接曲江新区和汉长安城遗址保护区，汉城北路、丈八路与西二环使本区域与高新区的联系更加紧密。 人文消费价值方面：在历史文化脉络方面，大兴西路区域为汉文化源头，国家级汉遗址公园即将建设，西北为秦文化源头，隋朝确定该区域为皇都所在，东侧为唐文化传承区，南邻象征现代工业、科技文明的“西高新文化”，该区域文化包容性较强，可塑性强，元素丰富。 城西地区作为西安市重要的工业基地，也是我国研究和生产高压、超高压输电设备的重要基地之一。是我国“一五”、“二五”期间建设的“电工城”、“航工城”，区域盘踞着中央、省、市属大型企业100余家，其中远东公司、庆安宇航设备公司、西仪集团、铁道部西安车辆厂、西安电力机械制造公司、西安印钞厂、西安利君集团等30多家闻名全国的大中型工业企业，集聚着大量的科研技术人员，以及城西临近高新区二次创业区域和经开区居住着大批工作的白领一族和科研技术人员，构成城西区域具有较高文化素养和消费能力的中尖消费人群。 商业氛围方面：区域商业氛围成熟，土门商圈、方欣食品及水产品批发城和玉祥门商圈三足鼎立。大兴西路作为区域级东西主动脉，未来汉遗址公园的建设在该项目和周边其他项目的共同打造下，必将成为集休闲购物，商业旅游、餐饮娱乐、日用百货等综合服务性“金街”。 自然景观方面：区域周边自然景观得天独厚，周边大中型遗址公园众多。有占地约36平方公里的汉长安城遗址（目前已开始综合整治水面面积890亩的团结水库），有占地约60万平方米秦阿房宫遗址，城市公园广场有劳动公园、丰庆公园等。随着周边工业企业的逐步外迁，大庆路绿化景观带的拓宽改造，地铁一号线的动工建设，市政生活基础配套设施的不断完善，区域人居环境将大大改善。 市政配套方面：大兴西路区域是城西大工业区的一部分，是工业经济和城市建设的排头兵。近年来，西安国际化大都市建设确立该区域重点发展食品批发和水产品批发商贸城，依托汉长安城遗址发展中高端住宅和旅游服务产业，在几十年前，西郊就呈现出较大的城市骨架，早期大规模重点建设的结果，使得产业布局和配套设施基本上一步到位，区域市政生活配套设施基本上满足了居民日常生活的需要。 但是，随着城市化进程的加快，目前，大兴西路区域正面临从“工业区”向“商住商贸新区”和从“城乡结合部”向“城市与城市结合部”的两个转变，在城市功能定义转变时，原有的城市基础设施必然远远不能满足转型后的需求。因此，无论是从基础配套方面（如水、电、气、暖、通讯等）还是从服务配套方面（如商业、医疗、教育、购物、休闲、娱乐等）都已显露出不足。 市政配套的不足，对未来项目的销售带来很大的制约，因此在项目开发中需重点考虑，如设立大型购物超市、SPA、健身房、医务站、幼儿园、小学等以解决住户生活需要，提升项目吸引力。 作为项目所在地的大兴西路区域既是古丝绸之路的重要节点，又是响誉西北的大宗医药批发零售和食品批发集散地，商