城市休闲中心项目申报建议书.doc

目　　录 一、 项目概况 4 二、 淮南市宏观环境分析 4 (一) 产业政策环境 4 (二) 经济发展环境 5 三、 项目市场环境分析 7 (一) 收入不断提高，消费需求旺盛 7 (二) 商铺空置率上升，住宅需求较好 8 (三) 龙湖路商圈成为淮南新商业中心 9 (四) 消费者满足度低，高端消费外流 10 四、 项目地块的商业竞争策略 10 (一) 从“商业业态”分析竞争策略 10 (二) 从商业发展趋势角度分析竞争策略 11 (三) 从竞争环境的角度分析竞争策略 13 (四) 从发展商务休闲产业的“优势”角度分析 13 (五) 商务休闲（ＲＢＤ）的概念定位 13 五、 项目地块的住宅、公寓竞争策略 17 (一) 淮南市住宅需求特点 17 (二) 淮南市住宅市场供给特点 21 (三) 淮南写字楼、公寓市场特点 24 (四) 淮南项目基本发展战略 24 六、 项目SWOT分析及定位 26 (一) 项目SWOT分析 26 (二) 项目SOWT定位 28 七、 项目建设内容 28 八、 项目技术指标 28 九、 项目财务评价 29 十、 项目基本结论 29 图表 1：2001年-2006年淮南ＧＤＰ增长情况 5 图表 2：２００１年－２００６年淮南人均可支配收入 6 图表 3：２００１年－２００６年淮南社会消费品零售总额 8 图表 4：２００６年淮南市消费支出结构 9 图表 5：２００６年淮南各商圈商铺租金统计 9 图表 6：商业业态发展轨迹 12 图表 7：淮南市购房用途结构 18 图表 8：淮南市住宅面积需求结构 19 图表 9：淮南居民现有住房面积结构 19 图表 10：淮南现有住房来源结构 20 图表 11：核心商圈主要地产案例 22 图表 12：次核心商圈主要地产案例 23 图表 13：淮南市住宅市场主要特点 24 图表 14：淮南企业办公用房解决方案统计 24 图表 15项目ＳＷＯＴ分析图 27 图表 16项目ＳＷＯＴ分析战略选择图 27 图表 17：项目建设内容统计表 错误！未定义书签。  项目概况 1项目名称: 淮南RBD广场 2 项目位置：淮南市国庆中路和人民路交叉口东南角 3 建设规模: 总建筑面积：132388 M2，其中商业面积：41200 M2，住宅：60948 M2公寓：30240 M2 容积率：3.3 ,建筑密度：32.14% 公寓户数：504户，住宅户数：600户。 4栋18层住宅，5栋25层塔楼，其中住宅2栋，公寓3栋 淮南市宏观环境分析 产业政策环境 淮南市是国家级的能源城市，历来以煤矿开采为主业，从淮南市“十一五规划纲要”中可以看到，淮南的整体发展战略是以煤炭开采和综合利用为主体的，同时发展与煤炭相关的高新科技产业。 近年来，市委、市政府从淮南政治、经济、文化统筹协调发展的战略高度，提出了建设“文化大市”的号召，要以“文化大市”建设推动和促进“能源大市”建设，从而达到塑造城市文化特色、丰富城市文化内涵，提升城市文化品位，壮大城市文化实力、增强城市文化感召力和竞争力的目的。 因此，我们可以发现淮南市的整体政策导向是以煤炭产业为支柱，着力提高城市人民文化品位和素质，为相关产业职工提供一个相对高质量的消费、生活、娱乐环境。 经济发展环境 自2002年以来，淮南的地区生产总值每年保持10％左右的增幅，尤其是2004年以来，保持每年15％经济总量增长，经济发展迅速。2006年地区生产总值为302亿元。 图表 1：2001年-2006年淮南ＧＤＰ增长情况 淮南是一个资源型城市和全国著名的能源基地，长期以来，为国家的经济建设做出了重要贡献，经济的发展主要依靠资源的消耗。2000年以来淮南市掀起了新一轮煤、电产业的建设高潮，全市的经济实力和人民生活水平得到了很大的提升，煤、电、化产业的比重也在提高，截止2006年煤、电、化三大产业增加值已占到全市经济总量的40%。 2006年淮南人均GDP为13244元，增长率为17.90%。从历年人均GDP增长情况来看，淮南保持着较快的增长速度。2006年淮南城镇居民人均可支配收入为10660.3元，增长率为24%，城镇居民可支配收入和增长率均保持稳定增长，居民生活水平日益提高，淮南富民成绩卓著。2006年淮南消费性支出在安徽省内城市中排在第5位，为8060.4元，略高于芜湖和蚌埠，说明淮南城镇居民生活水平在安徽位于中上水平。 图表 2：２００１年－２００６年淮南人均可支配收入 2006年，淮南在岗职工工资总额70.4亿元，增长20.4%；在岗职工年平均工资为27497元，增长21.4%，为全省第一。高工资水平反映了淮南快速发展的经济形势；高工资水平真实再现了淮南能源工业的支柱地位；高工资水平提升了淮南居民的整体购买力，促进了地区消费。全年农民人均纯收入3252元，增长1