北京远洋地产北七家项目营销思路终稿.ppt

推盘策略︱销售阶段划分 1区（一期）：76套(其中边间32套，中间单位44套) 2区（二期）：112套（其中边间48套，中间单位60套，双拼4套） 3区（三期）：106套（其中边间42套，中间单位58套，双拼6套） 4区（四期）：130套（其中边间58套，中间单位66套，双拼6套） 销售周期为2年（2010年5月—2012年5月） 样板区32套 推盘策略︱销售阶段确定 结合项目的工程进度、产品组合，同时对市场状况进行比较分析后，项目销售可划为五个阶段进行： 第一阶段： 开盘强销期 周期：2010年5月—2010年10月 推售单位：以1区（76套）为主要消化对象 第二阶段：持续销售期 周期：2010年10月—2011年6月 推售单位：以2区（112套）为主要消化对象 第三阶段：二次强销期 周期：2011年6月—2011年10月 推售单位：以3区（106套）为主要消化对象 推盘策略︱销售阶段确定 第四阶段：三次强销期 周期：2011年10月—2012年6月 推售单位：以4区（130套）为主要消化对象 第五阶段：尾盘期 周期：2012年5月以后 推售单位：消化剩余房源 2010年5月前为客户积累期 推盘策略︱销售阶段确定 备注：以上销售周期的阶段背景在考虑到工程优化的情况的进行阶段划分的，实际销售阶段将根据工程进度进行调整和优化。 推盘策略︱价格涨幅及销控方式 价格涨幅： 第二阶段的价格体系，需根据第一阶段的销售情况做出相应的调整。但上涨幅度不宜过大，涨幅控制在5%以内或以市场和客户 积累情况确定，在保障销售速度的同时，兼顾一期物业的预期增值，通过阶段性的价格涨幅树立客户形象和市场口碑，促进后期入市产品的销售。 销控方式： 以稀缺性的优势产品为龙头，通过差异化的价格策略，吸引客户的关注，使项目主力产品与优势产品之间有一个高性价比的体现，从而带动主力产品的销售，降低销售风险。 推盘策略︱开盘策略 在项目的产品力和营销力实现的前提下； 项目开盘时将以低开高走，开盘引爆的方式入市销售； 产品支持和开盘热销将为项目下阶段的销售奠定基础。 低价入市，小步快跑，引爆销售 确保开盘热销，形成轰动； 落实“制造惊喜”的竞争策略，拉大项目形象和实际售价的差距； 与主要竞争项目在产品价值上拉开一定差距，保持绝对的产品价值优势； 保证实现预定全盘均价。 开盘价格制定依据： 推盘策略︱开盘策价格制定 推盘策略︱开售条件 项目开盘前准备 工程方面 / 销售及相关文件方面 / 推广方面 推盘策略︱开售条件 工程方面 A、 工地条件 样板街区完成装修 2) 售楼处全面完成,交付使用 3) 园区人工湖及样板区水系景观完成,注水完成 4) 样板区绿化景观、内部道路、入口系统等 销售及相关文件方面 1) 销售组织和培训完成 2) 预售证取得 3) 合同及各种相关文件完成,并印刷完成 4) 各合作单位安排就绪(包括:物业管理\按揭银行\律师等) 推盘策略︱开售条件 推广方面 销售中心 销售中心配饰、家具到位，满足接待客户的各项功能 2) 销售办公区域(包括:水\电\网线\电话\办公家具)具备完善办公条件 4) 销售中心形象包装完成 (包括:项目主背板\销售现场展板\指示系统\背景音乐系统等) 推盘策略︱开售条件 推广方面 销售工具 沙盘完成到位 2) 印刷品印刷完毕 a\户型图册 b\文化手册 c\DM或海报 d\楼书(包括整体项目拍摄) e\其他印刷品(包括:提袋\名片\礼品\活动请柬等) 推盘策略︱开售条件 推广方面 销售工地现场 工地围档完成 样板区指示及包装系统 (包括:立招指示\样板间指示牌\样板间功能示意\样板区门牌等) 推盘策略︱开售条件 媒体 户外及周边道路指示系统全面发布 网站建立完成,网络广告发布 开盘活动筹备及邀约工作完成 平面媒体软\硬广告预热完成 推广方面 推盘策略︱开售条件 项目销售策略 价格策略 推盘策略 销售排期 销售排期︱ 根据销售阶段排期 销售排期︱ 根据销售阶段按季度（三个月）分解 以上销售排期是在项目产品、园林、物业达到滟澜山项目标准的前提下可能实现的销售周期； 未来受到市场、政策、项目自身等诸多不确定性因素影响，会延长项目的销售周期； 销售排期中不包含32套样板间，共计销售套数424套，销售金额20亿元； 此计划分解为静态推导，具体销售情况将根据入市时间及阶段涨幅确定。 销售排期︱ 项目价值提升建议 价值提升建议︱ 根据目前的项目规划，所有产品呈兵营式分布，这样的规划布局一方面容易引起对视，一方面使这个社区减少了品质感，通透的道路使这个社区一览无余，兵营式布局虽然能够充分利用容积率，但项目的生活品质被降低。 一、规避兵营式布局、避免对视，提高生