北京中粮后沙峪项目发展思路.ppt

北京中粮后沙峪项目发展思路 2008年5月 城市的发展总是超越想象之上， 当全世界都在用“中国现象”来解读这种变化时 我们这些身处发展与变革之中的人 理应具有更清晰的认知 站高一线的视角，并有所创造 正如中粮地产此次的竞拍 它已经预示中粮地产辉煌的蜕变与转身 前 言 对中粮地产此次竞拍的理解 品牌 专业高度 资金周转效率 优质资产 应是符合及推动中粮地产高速发展的重要战略性举措 高调竞拍突现中粮地产品牌。高端综合类项目体现专业高度 八通一平的地块条件能够实现资金快速周转 地块用地的混合性质附合战略发展要求 项目可能实现的目标 贡献最大营收 资金周转效率 中粮地产差异化品牌形象确立 创造一种类型的产品 区域板块 过去 现在 将来 过去：温榆河畔的传统涉外别墅区、 以万科城市花园等代表的京顺路沿线住宅类物业 现在：天竺空港工业区、国门商务区、新国展，中央别墅 区，京承路，T3航站楼、M15、M1线 未来：形成北京“新市镇模式”独立板块 交通通达性 明确的区域发展前景 北京东部及北部高房价的挤压形成效应 本项目与区域的关系 新市镇板块一旦形成，本区域即能以板块力量与城区及其他区域形成整体竞争优势。目前板块特性尚不明朗，其形成时间与本项目的确立与推动有重大关系。 本项目将担当区域领导者的角色 地块分析 优势：混合，多属性 劣势：混合，多属性 本案挑战：协调整合政府资源，创新开发理念、创新规划思路、创新居住方式，形成项目整体规模优势，实现地块价值最大化 环境 政策面：全面调控政策的延续、 90/70、房贷、地根/银根 市场面：观望，低迷 区域障碍：非主流市场，区域板块的居住价值并未得到主流市 场完全认同 关于本项目入市形态的思考 综合体类 花园洋房型 后沙峪传统别墅型 后沙峪中央别墅区类别墅型 关于品牌项目的共同特征 速度：品牌基础，表明项目有全面超越竞争对手的综合优势 溢价：品牌产生溢价，表明项目有过硬的市场影响力与高价值预期 影响力：品牌影响表明项目有值得学习与借鉴的产品或服务创新或 理论高度。 品牌背后实质是客户关系 区域客户描述 客户从“以高端为主”逐渐向“追求生活精神”“扩散” 吸引大量中高等收入人群成为新兴中产阶级聚集地 追求居住身份及实用双重价值的高知人群 临空产业催动的产业移民及北进市区外溢客户 国际移民 开发理念 建立一个开放的，有凝聚力，充满人文关怀，充满活力的能提供给业主不同生活方式与便捷生活的、不同地区，国家合格收入阶层的人们安居乐业的，让生活与人性回归的社区 开放 融合 多样性 以人为本 环保节能 项目定位 新市镇主义多元化高尚社区 宗地用地价值分析 A-10地块：地块面积最大，相比其他两块地位置较为安静，居住价值较高 C-03地块：包含学校，有一定干扰，居住价值不如A-10地块 C-06地块：临近新国展和空港MAX,商业价值较高 宗地用地性质的重新组织 规模优势 地块价值最大化 品牌形象 A-10：完整/居住，以排屋为主，叠拼\小高层。 创造最大值利润贡献，将两限房、配套调至C-03地块 C-03：混合。集中两限房，社区配套类商业，会所，经营型底商 幼儿园与现状学校，商住公寓，将部分商业指标调至C-06地块 C-06：集中商业，酒店类，行政公寓，酒店式公寓，综合类。 住宅 两限房 商业 现有指标分布示意 住宅 两限房 商业 90平米以上住宅 90平米以下住宅 指标调整示意 纯居住 纯商业 混合功能 渗透 渗透 混合带来大量人流和商业机会 调整之后的功能分区 景观界面 城市车、人流方向 一级住 宅用地 二级住 宅用地 二级住 宅用地 三级住 宅用地 三级住 宅用地 四级住 宅用地 住宅土地价值分析 商业界面 一级商业用地 二级商业用地 商业土地价值分析 15层有景观高层板楼4.4万平方米，其中2.6万为90平方米以上户型。 2-5层连排、叠拼户型，250平方米左右/套，共7.2万平方米(其中联排约0.65万） 15层普通高层板楼，8.1万平方米 小区集中绿地和规划代征绿地结合设置 主要绿带、景观 休闲餐饮等商业1.5万平方米 配套幼儿园0.3万 现有小学 两限房4.85万，15层板楼 15层90平方米以下户型住宅6.9万 酒店公寓2万 商业街1.5万 酒店、酒店式公寓、综合商业体15.38平方米 分地块功能面积指标 机动车流线 机动车流线 开发流程 时间节点 政府审批节点 相关工作内容 2008.6.20 2008.6.25 2008.9.15 2008.9.30 2008.10.15 确定开发主体 签订土地出让合同 取得国有土地证 取得