房产价格影响因素分析.docVIP

房产价格影响因素探讨 从需求层面分析影响房价的因素 商品房的需求量是指在一定条件下消费者愿意而且能够购买的商品房数量。显然，只有有效的需求与商品房价格有关，也就是说，特定的商品房不仅要有潜在的使用者，而且购买者必须要有获得所需的商品房的购买能力，这是任何商品的需求相共性的东西。商品房需求的复杂还在于它既是消费品又具备可投资性，这种双重属性将由商品房所处的位置、市场消费、投资群体的不同而不同。因此，对商品房有效需求的市场分析有很大难度。 （1.1购买力增强 经济持续快速健康的发展和人民收入水平的提高，更多的人有能力购置房产，这使中国居民的住房需求成了真正的有效需求。王金明和高铁梅运用可变参数模型对我国房地产市场需求、供给进行的动态定量分析表明在影响房屋需求的诸因素中，收入弹性最大，在1.58至1.66之间，从而说明在我国现阶段收入是影响房屋需求的决定性因素②。 1.2 需求人口增加 加快城市化进程是我国进入21世纪后的重要任务，2000年我国城市化水平达到36%，已经进入城市化加速时期，最近四、五年来沿海城市的城市化率年均提高近2个百分点，由此带来的主动型需求量相当可观。1978年至2004年，我国城镇化水平由17.9%提高到41.8%，城镇人口从1.7亿增加到5.4亿，年均增长速度达4.6%。全国城市总数也由193个增加到661个。在城市数量增加的同时，城市规模也在不断扩大。 在经营城市理念的指导下，全国城市特别是东部地区城市加快了城市建设步伐，拆迁规模量在短期内增长很快，拆迁户用拆迁费加银行按揭购买商品房，由此导致的被动型需求急速增长。可见，城市建设速度加快制造了大量的拆迁被动型住房需求。 1.3 投资投机的需求 投机就是为了从资产价格的变动中获利而买进或卖出资产，并不对资产本身的使用或盈利能力感兴趣。近年来，与房市的火爆形成鲜明对比的是股市的跌跌不休，直到去年才开始好转。加之随着中国经济体系的不断完善，投资方式日趋多样化，为寻求财富的增值，投资者普遍将目光放在了房地产投资上。值得注意的是，来自区域外的富余资金对本区域房价的上涨起到了推波助澜的作用。例如所谓的“温州炒房团”。投机因素作为一种人为因素，使商品房价格脱离了市场规律的正常作用。这种现象在一些城市是非常突出的，有的达到商品房交易的40%以上③。） 从供给层面分析影响房价的因素 从供给面上看，商品价格主要由成本和利润构成，在利润大体不变或变化不大的情况下，价格的变动主要取决于成本。房地产的成本包括土地取得成本、土地开发成本、建筑物建造成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润等。其中，以土地成本和建材成本为主的直接成本的快速上升是我国城市住宅价格上涨的主要因素之一。 （2.1 土地价格刚性上涨 由于土地固有的稀缺性，其供给缺乏弹性，土地价格主要由土地需求一方决定。城市土地的需求其实是一种引致需求，是由于人们对房屋的需求而引起对其承载物土地的需求，因此可以说地价与房价具有极强的正相关关系。对于地价与房价因果关系的探讨，许多学者已经通过Granger因果关系检验得出地价是房价的Granger原因的程度更大。本文不便过多累述，只从地价为因房价为果的方面进行分析。 2.2 竞争导致的成本增加 近年来，发展迅速的房产业吸引了许多房地产商的投资，这也形成了对建造材料及人工的需求，并促使了建造成本的上涨。房地产的供给刚性大，开发商需要大量资金的投入，上游钢铁、建筑材料的供应都必须能够跟上。) 3. 分析金融因素对房价的影响 房地产开发需要大量的资金投入，一个房地产项目从申请立项、购买土地使用权、平整场地、设计、施工到竣工验收往往需要数千万、甚至数十亿的资金支持。因此，房地产业的发展，离不开房地产金融的支持。房地产金融对房价的影响是间接的，它主要通过四个途径发生作用。第一是通过对开发商的提供融资影响房地产开发投资的规模，即影响房地产供给量，从而间接对房价产生影响；第二是通过发放住房贷款提高居民的支付能力，将潜在的需要转化为现实的购买需求，从而增加房地产有效需求，推动房价上涨；第三是通过影响人民币汇率，从而对城镇居民房地产需求产生推动作用；第四是通过股市行情的变化来影响，即股价的变化影响对房地产的消费支出进而影响房价。 (3.1 贷款利率的影响 房地产开发企业的资本来源于两个方面：自有资金和外来的债务型或权宜型资金。当前我国房地产企业的自有资金只占到很小的一部分，绝大多数资金来源于外来的债务型或权宜型融资。据中国统计年鉴数据显示，2003年全国房地产开发到位资金1.31万亿元，是1997年的3.4倍。国家预算内资金、债券和利用外资所占比重分别为0.12%、0.02%和1.40%，由此可见我国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其