商业模式研究64211.pptVIP

* 售后返租模式策略分析 项目 内容 性质 以产权式商铺为主，用较低的投资门槛吸引普通投资者。以大商家整体承租、发展商长期包租为销售模式，市场称之为“产权式商铺” 优点 1将企业经营的风险层层下放到业主那里，可以使发展商在短期内套现、回笼资金； 2因投资相对较小，无须参与经营管理，收益稳定，吸引了更多小投资者； 3发展商通过将商场分割成不同面积单位出售获取开发利润 4要求小业主与发展商签订与大型商家租期一致的承包经营合同，为发展商与大型商家签订的租凭合同奠定基础 风险 在于经营管理者是否具有长期、稳定经营的能力 回报点 由于大商家承租经营稳定、回报年限长久，受到投资客的追捧。开发商经常承诺“3年包租，租金回报21%，一次性全部返还，3年投资回报80%以上”、有的“10年返租，每年8%”，承诺不一，共性都是“零风险、高回报”，项目一经推出就非常火爆 先租后销模式策略分析 项目 内容 性质 以租验售 优点 1、顺势控制社区商业的业态与业种，使之布局合理，以保证社区商业品质，最终令发展商、业主、投资者、经营者（品牌商家）的利益达到一个较好的平衡点； 2、便于管理，便于确定各商铺的未来真正价值 风险 社区商业从开业到旺场要有一段时间，“守场期”的长短决定商铺的销售进度，资金回收期难于控制 适用类型 适合老城区或市中心开发的一些高档物业。市中心高档物业有一个先天优势，它本身的楼盘价格就给商铺投资者与业态都设置了一个准入门槛，避免了低价楼盘中常见的那些只关心炒楼不管经营者品质的炒客，市中心地段的商铺业主对于经营者或经营业态的选择比较慎重，社区商业不会因投资者的短视降低品质；另一方面，要保证社区内商铺的投资价值，社区规模和档次就很重要，因为业主的数量多而社会阶层、收入阶层比较高，容易形成一个相当稳定的、购买力很强的群体 经营策略 宜在小区规划初期，预先规划不同位置的商业用途和商铺规模、数量，避免出现恶性竞争，事先帮助投资者和商家规避风险，有序经营。 分割式销售模式策略分析 项目 内容 性质 整体单一产权 优点 商铺面积分割小，单价提高一些，总价却无太大变化，能随即一卖而空，这己成为不少发展商获得更多融资的技术手段 风险 1、建筑的物理形态转变，只是技术性手段，没有改变整体空间单一产权的实质； 2、分割“店中店”的方法看似灵活，实际上形成了经营中的漏洞； 3、主要表现为，中小投资者缺乏该方面的经验，一旦发生权责纠纷、商业欺诈，因为权属不统一，难以处理 适用类型 这类侵害式销售一般出现在大面积的社区商铺中，并且多以商业中心为主 拍卖销售模式策略分析 项目 内容 优点 1、有便于资金回笼，能够迅速把投入的资金变现，进而投入到新的开发项目上，使资金流良性循环的积极意义； 2、开发项目性价高，易于提高开发商的知名度 风险 市场真实价格难于把握，一旦浪拍，对社区商业形象有所损失 适用类型 发展商缺乏参考价格，无法给社区商铺一个合理的价格定位，于是拿出部分商铺试探市场的行情等 整体出租模式策略分析 项目 内容 优点 1、不需要设立专门的经营公司和配备专业的商业人员； 2、交易简单，结算方便 3、物业可进行抵押贷款，有利开发新的项目 4、物业的升值空间较大 5、带租约更利于日后整体销售或设计产权式商铺 缺点 1、收益低，其收益率在3~5%之间 2、租期长，物业就算升值，其套现的难度也会很大 3、不排除租户经宫失败而无法交租的可能，因而对租户的评估要求准确 适用类型 1、无商业专才的的发展商 2、资金实力雄厚的发展商 3、经营相对保守的发展商 4、售后返租的产权式发展商 5、社区商业面积一般不超过2万平方米 分层或分片出租模式策略分析 项目 内容 优点 1、租金相对整体出租要高些 2、风险分散，租金相对有一定保证 3、物业可进行抵押贷款 4、比整体出租更适合日后带租约出售物业或设计成产权式商铺 5、某一层或一铺经营失败时，发展商能掌握主动权，并进行重新招租 缺点 1、需重视前期的商业策划（业态组合、功能定位、市场定位等） 2、需设立相应的管理部门与相关的商业人才 3、各业态环环相扣，一家经营失败，影响到其他租户的经营，要求发展商建立储备租户资源库 4、并具备极强的招商能力 适用类型 1、资金实力雄厚的发展商 2、售后返租的产权式商城 3、物业面积在1万~3万平方米 分散出租模式策略分析 项目 内容 优点 1、租金很高，发展商收益可最大化 2、物业升值空间大，容易出售变现 3、租期短，容易改变功能或者调整经营 缺点 1、需要设立专业的经营管理公司负责经营理 2、需充分重视前期的市场定位，功能定位的策划工作 3、招商能力的要求极高 4、日常经营能力的要求高 5、经营风险大 适用类型 商业区或城郊的大型商业物业 2、面积在1万~50万平方米，停车场及卸货区的