2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行三十五.docVIP

2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行三十五 （三）个人住房贷款的风险 个人住房贷款的风险主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。 1．操作风险（个别风险） 由于个人住房贷款的客户数量多，在实际操作中银行无法像对公司客户那样进行深入的调查，而且个贷市场竞争日趋激烈，一些基层银行重营销轻管理，有的规章制度落实不到位，也给个人住房贷款业务带来了重大隐患，容易出现“假按揭”，导致贷款被骗，同时也容易被内部人员混水摸鱼，作案盗取资金，因此，个人住房贷款业务存在较大的操作风险。 例题5．银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（　）风险。（2006年试题） A．信用 B．管理 C．法律 D．操作 答案：D 2．信用风险（个别风险） 由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。 3．市场风险（系统风险） 在个人住房贷款业务中，贷款一般都提供房地产抵押，贷款的第二还款来源受房地产市场影响，因此也面临着较大的市场风险，特别是主要依赖未来预期收益支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的市场风险。市场风险主要来自：市场供求风险、市场周期风险、政策性风险、变现风险和利率风险。 4．管理风险（个别风险） 目前，银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没有经历过房地产市场低谷的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。如对借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件、向借款人发放了超过其支付能力的款项等等。管理风险主要表现为：资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险，以及抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱所带来的风险。 例题6．银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（　）。（2007年试题） A．操作风险 B．法律风险 C．信用风险 D．管理风险 答案：D 5．法律风险 法律风险是由于现行法制环境的限制给银行贷款带来的潜在风险。由于我国现有立法、司法、执法等制度及相关配套措施的缺位，也给银行个人住房贷款带来了一定的法律风险。例如，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，银行与借款人签订的抵押合同也将随之解除，而此时银行的贷款已经发放，银行原本享有的优先受偿权（债权）将沦为一般的返还请求权，贷款安全性因此大大降低。此外，由于我国目前还没有建立个人破产制度，也给个人住房逾期贷款的追偿带来了很大困难。 （四）金融机构对房地产抵押物的要求 不论是何种类型的抵押贷款，金融机构在设定房地产抵押权时，通常要对抵押物的情况，按以下几个方面的要求进行审查确定： 1．合法设定房地产抵押权 即设押的房地产的实物或者权益，是真实存在并为抵押人合法拥有的，权属清晰，可以转让，是依法可以设定抵押的房地产。 2．择优选择设押的房地产 即选择市场前景看好的房地产。将周围环境良好、交通方便、房屋设计建造质量高、配套设施齐全、价格适中的商品房设定为抵押物，易于销售变现，银行因感到有安全保障而愿意接受。 3．合理确定抵押率 抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。抵押率的确定，受许多因素的影响，如抵押物的流动性、所处的市场条件、抵押物价值取得的情况、贷款期限长短和通货膨胀预期等。对房地产抵押来说，如设定抵押的房地产变现能力较强、市场条件较好、抵押估价中对抵押物的价值判断合理、贷款期限适中，则抵押率可定得高一些，一般为70%；反之，应定得低一些（如60%或50%）。抵押率的高低也反映银行对这笔抵押贷款风险所进行的基本判断。抵押率低，说明银行对这笔抵押贷款持审慎的态度，反之，则说明银行对其持较为乐观的态度。 4．处置抵押物的渠道畅通 这就要求抵押物的变现性较强、价格比较稳定、市场广阔。 （五）个人住房抵押贷款的风险管理 商业银行对个人住房抵押贷款的风险管理，包括贷款发放管理和贷后对还款过程的管理。贷款发放前的管理，主要有以下措施： （1）遵照个人住房贷款的相关政策规定，严格遵守贷款年限、贷款价值比率等方面的规定。抵押物价值的确定，以该物业在该次买卖交易中的成交价格或评估价格的较低者为准。 （2）详细审查借款人的相关信息，包括借款人基本情况、借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素。 （3）通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判