房地产定价方法-房地产定价策略-房地产定价技巧-房地产定价案例.docVIP

房地产定价方法-房地产定价策略-房地产定价技巧-房地产定价案例 一、价格定位目标提要1、销售目标A、最大利润目标B、市场占有份额目标C、销售进度目标2、市场竞争目标3、项目品牌、企业品牌目标任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。二、价格定位基础根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。 三、竞争楼盘态势1、金山板块及其他同类物业竞争对比表项目名称?规划?总规模?面积范围?主力面积?平均价格?交房时间?工程进度?卖点?抗性金山碧水三期B区?17—7F?31万M2?78---256?106--128?1833?2004年底?主体三层?社区规模大配套齐价格低?位置较偏香江明珠二?? 期?16—7F?186亩?86—280?160--280?2700?2004-01?封顶?紧临南江滨公园，户型独特?紧挨大桥噪音较大金山明珠?15—7F4—9F?65亩?110—244?125--158?2400?2003-12-31?单体落成?户型新颖，景观绿化精致。?南向朝金山大道。金山明星?6-7F,4-7.5F3-9F,5-11F?71亩?68—268?90--127?1985电梯：2077?2004-05?外墙装修?户型多样价格相对较低?建筑密度大，配套少北京金山?5—15F5—11F?57亩?55—240?120--130?2500?2004年底?桩基完成?楼间距大空中花园面积大，3米层高?价格人相对较高金山佳园?9—9、11?7万M2?100—154?100--120?2350?2004年底?地面二层?设观景电梯，入户空中花园。?项目地形狭长且沿街分布百合苑?3--12F?----?126--300?149--158?2300?2004-05?外墙装修?得房率高物业费按多层价格收?户型单一交付时间长武夷明珠?14—7F4幢电梯房?7..9万M2?90—200?----?1968起?2004年底?打桩?紧临南江滨公园?----滨江丽景C区?5—9F12—7F?348亩?62--216?97---125?2100?2003-08?主体三层?规模大，交通便捷临江看景?周边交通状况杂乱卫生状况差康? 城?7—7F?104亩?87—210?87--120?1960?2004-03?部分封顶?价格相对较低?位置偏交通不偏周边环境杂乱幸福城?5—12F9—7F?7.1万M2?60—180?107--139?2000?2003年底?部分封顶?靠近森林公园价格适中?北峰是垃圾处理场区域形象不好福光远东花园?5—7F?3万M2?38--150?101--106?1750?2003-09?已交房?价格低?绿化、配套简单相关提要1：南江滨区域现有竞争楼盘主要是滨江丽景、金山碧水、金山明星等楼盘，各个楼盘在规模、位置等方面都优于本项目。其中金山碧水依靠规模大、配套齐、政府扶持、价格低的优势对本项目构成威胁。另外，滨江丽景占据有利的地理位置将分流本项目的部分客源。区域内竞争的结果将分散市场对本项目的注意力。相关提要2：各个板块之间竞争激烈。“东扩南移”的城市发展战略造就了金山和东区两大热门板块；随后五四北板块异军突起，并带动了周边区域的发展，形成共同发展之势。这些新兴的板块都具有很强的市场号召力，众多可类比的项目构成对本案的多角度冲击。2．主要竞争对手价格特征◆?金山碧水三期金山碧水三期B区起价1677元/㎡，均价1833元/㎡，最高价2174元/㎡；一、二层差价100元/㎡，二、三层差价90元/㎡，三、四层差价30元/㎡，水平差价80元/㎡，东西无明显差价；复式为最高价； 按揭贷款不打折，一次性付款98折。 ? 附：金山碧水三期B区1#楼价格表：单元号（东）?单价?单元号（中间）?单价?单元号（西）?单价101?1764?102?1677?106?1762201?1867?202?1781?206?1869301?1954?302?1867?306?1958401?1988?402?1902?406?1994501复式?2127?502?2040?506?213