[房地产]皇家御景豪宅全程策划报告――豪宅全程策划理.docVIP

皇家御景豪宅全程策划报告 ――豪宅全程策划理念创新范本 豪宅溯源Partl 　　　　　　　　　　　　SUYUAN 2003 年，一线城市曾经各自上演了风格不一的豪宅大战，2004 年，在121号和18号文件的指引下，豪宅的发展真正的回归到本质上来。对于这种回报率过高的产品，如果不加以相当的控制，必然泛滥成灾，市场上以次充好的例子不胜枚举。反之，在其相应的狭窄通道上，在高风险与高利润的相互作用下，发展商必然能够更加了解并创造出真正意义上的豪宅。 一、定义豪宅 豪宅是人们对高价值住宅的笼统性称呼，并没有一种确切的说法为这种产品做出定义，但是，随着国内部分发展商们的疯狂开发，许多学者认为，应该为这种高利润的产品做出规范。 英联机构董事长、南开大学经济学博士郭建波认为：“豪宅是一个社会的少数富裕人群通过市场方式过度占有社会稀缺资源的一种居住状态。豪宅是为满足社会富裕群沛对稀缺资源较多占有的一种欲望而定制的豪华住宅，分为城市豪华公寓和郊外花园别墅两种物业类型。在一个成熟的住房市场里，豪宅的数量应该占总的住宅存量的5 ％一10％。就国内的豪宅市场看，我们认为每套200 万以上（含装修）的城市公寓和300万以上的别墅作为大致的价值界限比较台适。” 美国第一共和银行对豪华住宅下的定义是：建筑面积为300 至600 平方米、有3 至6间卧室和3 至6 个卫生间，并且价值在旧O 万美元以上的地产。 业界大多专业人士认为，豪宅更应该是一个相对概念，只要比周边物业高出一定档次，就可以视为该地区的豪宅。我们所涉及的策划报告中的“豪宅”，所选用的正是这个相对豪宅的定义，而非绝对意义上的豪宅。　　由此可见，对于“什么是豪宅？”这个问题，没有一个准确的定义，但是，对于豪宅的定律，却是专家学者们一直认同的。 二、豪宅的七大必备要素 传统意义上的“豪宅”注重的是“建筑艺术与文化沉淀”，它存在于各个国家的各个年代．因此，它不是单一的想象，体现着住宅投资的价值取向，有其内在的规律和存在的必然，人们总结出七大豪宅定律来概括国内外豪宅市场的共性： 1 、豪宅的城市定律 豪宅的区位定律：豪宅不仅集中密布于大都市的中心区，即使非城市中心的豪宅也拥有丰富的自然景观资源和绝佳的风景胜地。例如香港的深水湾和台湾的阳明山。　　首先，豪宅只有依附于豪宅区才能存在。一般而言，普通住宅可以存在于一个不太成型的居住区域里，甚至可以以独栋的形式单独存在。但豪宅却不可能单独存在于一个普通的居住区中。因为，只有成片的豪宅聚集在一起，才能形成我个通常意义上所说的豪宅区，也只有成区之后，才才能形成豪宅所必需的安全感、私密性、进深感以及由此而形成的尊贵感。　　其次，在任何一个城市化程度比较高的城市里，豪宅区域总是成区成片地分布，而且集中在几个相对狭小的豪宅区内。唯有如此，才能在区内延伸出豪宅所需要的配套设施，如豪华会所、高档精品店、高尔夫球场等等。如果不进行这种豪宅的聚集，那么，这些豪宅一族所需要的配套设施．就会因为达不到经济性的规模而无法配齐。从这种意义上讲，“豪宅成区”也是城市经济发展规律的一种必然结果。 2 、豪宅稀缺资源的独占性 豪宅的珍贵性主要沛现在土地的稀缺价值、特殊资源价值、景观价值、建筑特色和城市的人文价值上，如特殊的海景资源、湖景资源、河景资源、山景资源、森林资源、区域在城市中的不可替代的人文资源等等，例如法国地中海沿岸、美国加州比华利山、日本东京湾。从豪宅占用的资源类型来分，主要有两大类：第一：人文豪宅区　　所谓人文豪宅区，就是指由于历史或人文的因素而形成的豪宅区，如北京的东城区、天津的五马路、上海的原租界区等等地段，都是属于人文豪宅区。这类豪宅区虽然大多在街景或绿化上都比周边地段更具优势，但是这种优势并不明显，而且，也并不是这些豪宅形成的原因。这些豪宅形成的原因是源于人文因素，而不是环境。 第二：自然豪宅区 所谓自然豪宅区，也称景观豪宅区，像北京的温愉地带，就是典型的自然豪宅区。这类豪宅区的形成，完全是由于其区域所在地的自然景观因素，远胜于当时城市中的其它地段，而且交通、市政、人气等因素也至少处于中等水平。这样，在高端客户回归自然的需求带动下，这一区域往往领先一步发展起来，成为城市新贵的首选之地。 3 、豪宅的低密度性和舒适性 这是检验豪宅的一个重要指标，豪宅的永恒之道在于其建筑、人、自然、城市的和谐统一，就其产品市身而言，它与普通住宅实质上的差别在于二豪宅更注重舒适性和享受性。　　功能区域划分多样细致：休闲、娱乐、社交和居住的功能分隔在不同的区域得以实现。 拥有多样的空间样貌：门庭、客厅、主餐厅、广阔的私家花园、下沉式庭院、功能齐备的私家会所、室内外双泳池…… 如果是公寓豪宅，因为没有足够的自然环境可以借用，所以对室内外空间及景观环境的营造便尤为看重：环景面的最大