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××服务中心物业管理服务方案 第一章 物业管理服务的认识与定位 一、项目概况 本项目为××小城镇建设投资有限公司的“××金融行政中心”工程，位于××城区二环路中国茶都西南侧。 项目总投资12亿元人民币，用地面积80602平方米，总建筑面积28.9万平方米，容积率2.973，建筑密度31.7%，绿化率30%，停车位1680个，将于2012年年底建成。 物业总体情况： 1、银行营业厅共10套，面积为7249.85 m2； 2、银行写字楼面积为14976.51 m2； 3、商业店面共37套（其中，沿街5套，广场32套），总面积为4489.59 m2,其中4#楼13套，面积1800.76 m2,5#楼12套，面积1340.45 m2,6#楼12套，面积1348.38 m2； 4、裙楼二楼15995.6 m2； 5、裙楼三楼15938.71 m2； 6、行政办公面积43569.31 m2，其中1#楼17675.41 m2、2#楼（地税）13132.8 m2、6#楼C栋（扣除××银行及一层内置店面）12761.1 m2。 7、四星级酒店面积为42443.08 m2（不含地下室8474.92 m2），含地下室共50918.1 m2； 8、企业写字楼面积为94100.05 m2； 9、地上停车位325位，地下停车位1124位。 二、物业管理服务内容 （一）综合管理 1、负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施。 2、设有服务接待中心，公示24小时服务电话，白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事物，受理住户的咨询及投诉，并在承诺时间内给予回复解决。 3、协助组建业主大会，选举产生业主委员会并配合其运作。 4、管理规章制度健全，服务质量标准严格，物业管理档案资料完善。 5、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理档案资料完善。 6、管理人员应按国家有关规定取得物业管理岗位证书，专业操作人员应具有本专业上岗证书。 7、管理服务人员统一着装，佩带标志，精神饱满，行为规范，服务主动热情。 （二）房屋以及配套设施设备的管理 1、行政办公楼、写字楼、银行营业厅、商场（店铺）、酒店 负责物业本体以及共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：供电系统、给排水系统，公共照明，消防系统（酒店自行独立管理）、监控门禁（酒店自行独立管理）、停车管理（酒店自行独立管理）等智能化系统，绿化灌溉系统、夜景照明、化粪池、沟渠、池、井等室外设施，广场、道路等公共场地。 2、负责行政办公楼、写字楼中心室内设备设施以及建筑本体的维护管理 （1）负责室内供电系统、给排水系统、空调系统、消防系统、监控、门禁等智能弱电系统、上下水管道、落水管、垃圾道、照明、天线、电梯等室内设施设备的维护管理。 （2）负责建筑物室内外墙体、墙面、天花、楼道、走廊、大厅、公共卫生间等公共场所的维护管理。 （3）制定房屋共用部位年度维修养护计划，对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 （4）负责制定室内装修管理制度，装修协议、装修申请及装修方案审批记录、装修公司及装修人员登记等相关资料齐全，并建档管理。 （5）负责对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。 （6）负责物业标识维护，小区主入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、幢及单元（门）、户和共用配套设施、场地有明显标志。 3、负责管理与物业相关的工程图纸，业主档案与竣工验收资料。 （三）负责公共秩序的维护管理 1、24小时监控以及消控值班（不包括银行和商场的监控值班、不包括酒店的室内监控和消控值班） 2、公共场所、公共区域、公共部位的巡逻 3、行政办公楼、写字楼的大堂维序值班、室内公共场所的巡逻。 4、地上主出入口对人车物的管控。 5、地上、地下停车场的管理（不包括酒店停车场）。 （四）负责卫生环境的管理服务 1、小区地面（除了酒店管辖范围外）公共场地公共场所的保洁卫生。 2、行政办公楼、写字楼室内外高度5米以下的日常保洁。包括：设备房、公共卫生间、公共大堂、楼道、走廊、门窗、地板、墙面、天棚、天台、屋面以及电梯、栏杆、扶手、消防栓箱、灯具等公共设施的日常保洁。（银行营业厅、商场、店铺只负责室外保洁） 3、负责行政办公楼的××主要领导办公室、会议室、接待厅的室内保洁。 4、负责各建筑本体外墙的定期清洗（清洗频率以及服务费用另行约定）。 （五）负责绿化养护管理 小区室外公共绿化养护的养护管理。 （六）房屋二次装修管理 三、物业特点以及物业公司的素质要求分析 （一）××服务中心是××政府对外形象的首要窗口，同时物业功能全面，涵盖行政办公、金融、商业、企业写字楼、酒店等多种物业类型，建筑面积近30万平方米，属于大型综合型物业。其物业管理的服务水平应与其窗口形象相匹配，其服务水