盐城市响水小尖项目营销报告.ppt

本报告将结合市场现状与需求研究，重点解决项目概念设计与整体定位问题，并提供以定位为核心的产品修正建议，为营销策略提供基础 地产动态 盐城整体规划 响水规划 交通区位 镇区概况 展望2012第一周至现在的江苏市场，相比11年最后一个季度同比整体销售套数增加了7.1%，同比销售面积增加7.0%，整体销售价格在稳定小幅度的下降。 在大环境的影响下，响水整体楼市在11年成冬季，销售面积达12.16万平方米，备案1198套，环比分别上涨28.82%，销售价格环比增长0.24%。 盐城经济目标 响水县近年由于城区和交通配套的不断完善加之城镇建设的深入发展，虽起步较晚但近年房地产市场呈现越来越红火的局面。至2011年底，响水完成房地产开发投资30.34亿元，购置土地面积42.97万平米。其中商品房上市面积29.48万平米，已售出26.9万平米，供销比为1.09:1；住宅22.83万平米，已售出22.1万平米，供销比为1.02:1。 竞争的核心要素： 楼盘优势： 社区内配备基本保障设施（包括幼儿园、员工食堂、诊所、便利性商业门面、绿地广场、社区活动中心等） 小尖镇目前最优质的高档社区 楼盘缺陷： 户型面积偏大，主力面积在110平方米左右 社区及周边商业不融洽，商业混乱 产品的交付标准不确定 4.社区的配套商业租赁情况不满足生活必须： 目前响水县城拥有可比性的商业住宅项目有： 【水岸桃源 、金海湾、百汇广场、御景豪庭、帝逸国际、天宫锦绣】 次环境下的小尖： 自建房屋、集资房覆盖整个地块的90%，本地长居住乡民长期居住。 本案位于小尖镇中心主街上，项目占地一期越50亩、二期约30亩，以多层建设为主。消费范围基本为出门即可，项目旁边就是学校，完全可以打造成小尖镇的学区房的概念。 【S优势】 建筑产品：大众接收的多层住宅，南北通透全明设计，采光性好 户 型：以80--90平米的户型为主力，90--110平米户型为增幅，120平米户型为浓缩 地理位置：小尖镇镇中心，比省道及国道，未来镇区的地标性商业住宅社区 绿 化：专业全新的绿化设计理念，35%景观界面视野 配套设施：学校、正规化区域商业业态（项目拟打造美食一条街），社区服务站等 镇中心与邻农业用地相照应，独有的享受空间 大产权、正规房、一房一证，买的放心 【O机会】 项目支撑：小尖——响水民政当局的大力扶持，重点工程项目 打造看点：打造镇中心全新的商业氛围及景观工程带 发展远景：3-5年的乡镇发展战略，经济开发而直接产生了目标客户群体 周边人气：依靠自身条件，每日的稳定人口流动量过万 认知度提高：在通过有力度的广域宣传、前期造势可以在乡镇中做到较高的知晓度 房屋专卖：目前的职工房再销售，单价突破2000元/平米 客 群：当地的外出务工人员、、周边镇中心的拆迁群众、周边几个村落改善住房等 项目总体定位： 项目产品的硬性指标只能作为合理性支撑，楼盘的品牌形象将使楼盘具备更大的附加价值，与市场具体环境形成营销合力。我们将本案的品牌形象定位于： 双一： 镇上第一 【镇上第一个实体公开销售的带商业的商品住宅房】 镇上唯一 【镇上唯一的高交付标准、高质量、优越居住环境的商业楼盘】 双景观： 校园景观带，亮化工程 社区景观带，社区绿化 双景观打造如下图： 一、小尖中学 完善社区功能，为你提供高标准的生活环境 一高：“高质量”——交付标准的一流（待定） 二高：“高得房率”——一梯两户的经典社区建设，南北通透的高得房率居 住环境 三高：小尖地标建筑，半径2公里内唯一的学区建筑，视野开阔。 四高：高效率24小时物业管理服务公司，为您的爱巢保驾护航。 五高：高质量的智能化系统，为您的生活提供更多的乐趣。 六高：高标准的绿化条件，有利的改善社区尘粉环境，优质的造氧绿化 让您无时不刻的呼吸新鲜空气。 七高：高要求的招商条件，让您在街区尽享城区的购物环境乐趣。 【我们承诺为小尖打造新的一个消费集中区，打造街区无假货氛围】 八高：高性能的社区传媒系统，可以让您在散步之余了解国家时事、天 气预报、娱乐杂谈等 低门槛条件 品牌价值较高，但价格适中，面对基本消费群体（在职的两口之家青年客户群体周边村上老乡完全可以承担），做到高而不高的性价比，华而不贵的购买理念 做到引领群众消费的引路人 原因：由于本案地处乡镇地区，人口观念及消费理念缺乏，不懂得真正意义上的房产投资价值，故在前期宣传上大力的做到消费理念宣传、以老师的身份教育他们，帮助他们购买适合他们居住的房产 客群定位——【28~35岁青年人】客户描述关注因素：面积、价格、外观关注面积：80-90平米左右的紧凑舒适