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2012年土地估价师：估价报告相关知识复习资料（2）
（二）个别因素
a绿地覆盖率（住宅用地选）
b产业集聚（工业用地选）
c规划限制（视情况可设可不设）
d自然灾难状况（视情况可设可不设）
e容积率（必选）
f宗地面积（必选）
g宗地外形（必选）
h临街状况（商业必选）
i地质条件（坡度、地基承载力、根据影响程度确定是否选择和指标表示方式）
j地形、地势等
因素条件说明
具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表表示：
因素条件说明时应注重几点：
①描述比较因素的具体条件，不能使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定量化，如距离市中心距离应注明具体的公里、米；无法量化的指标，也必须具体描述，本文来源于考．试．大网。如商服中心级别用市级、区级、小区级、街区级描述，道路通达度可用临主干道（交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道）、次干道、支路描述，基础设施状况用达到开工条件、三通一平、五通一平、七通一平等来描述。
②因素条件说明时，要实事求是，客观，具体，且与评估报告第二部分个别因素描述一致，如把握不准，可先列表将待估宗地的因素条件说明。
③因素条件说明不能同因素分析时矛盾，要一一对应。
（三）纯收益年期变化，按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式
1．土地使用年期无限时的地价计算公式
P=a/r干s
式中：P、a、r含义同前；
s——纯收益逐年递增或递减的比率，如纯收益第一年为a，则第二年为a（1±s），第三年为a（1±s）2，第n年为a（1±s）n-1。
公式中的符号，当纯收益按等比级数递增时取减号，递减时取加号。r不变，递增时rs，递减时（r+s）0。
2．土地使用年期有限时的地价计算公式
P=a/r干s[1—（1±s/1+r）n]
式中：P、a、r、s、n含义同前。
公式中的符号，当纯收益按等比级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。r不变，递增时r≠s，r+s≠0
（四）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式
P= a1 /（1+ r1）+a 2/（1+ r1）（1+ r2）+…+ a3 /（1+ r1）（1+ r2）…（1+ r n）
式中：a1，a2…an——分别为未来各年的纯收益；
r1，r2，…rn——分别为未来各年的还原利率。
本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，即收益还原法公式的最一般形式。当公式中ai、ri、n按一定规律变化时，可推算出上述六个公式。
电话：010 Email: cnzj5u@163.com
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