云南永德商业步行街项目招商策划2011-131页.ppt

合理回报 保证发展商和商家合理的收益，实现双赢。 通过项目招商的成功，达到整体机能的完善，带动项目区域土地价格及租赁价格的提升，使本项目大业主、小业主和经营者均能获得良好的回报。 通过开业后商家经营业绩的提升，促进项目后期的销售。 招商核心策略 主力商户优先招商 本项目应采取“先确定主力店，再全面招商”的基本策略。在执行过程中，主力店、国内品牌店要提前招商，其它随后进行。主力店是商业项目吸纳客源的锚固点，对商业项目的商业经营活动会产生较大的影响，在商业项目中处于核心地位。主力店优先招商，主要有两个原因：第一，主力店在商业项目中发挥着核心的作用，对项目的经营形象会产生一定的影响，可在较大程度上促进商业项目对其他商户的招商。第二，与主力店的招商谈判通常需要一个较长的时间，需要应付繁琐冗长的拉锯式谈判。 因此，本项目的主力商户应该优先招商，应该以大带小，即用核心主力店来带动次主力店和中小商家。核心主力店对本项目的成败起着决定性的作用，它决定了本项目的品牌形象、主力客户群、人流量和人流动线。 品牌商户带动招商 大型知名品牌的主力商户可以为商业项目带来大量的商业人流，创造良好的商业氛围，从而增强其他商户经营的信心，促进商业项目的招商。每个行业的龙头商家、品牌商家都是行业内经营的典范和楷模，他们的行为活动对行业内其他商家的经营会产生较大的影响，对行业内其他商家具有重要的带动效应。本项目可通过采取各种优惠措施，重点引入各业态知名品牌、超市大卖场、快捷式酒店商户进场经营，以带动促进对其他商户的招商。在项目的招商广告宣传活动中，可以将引入的品牌商家作为一个重要的卖点信息，传达给其他的目标商户，以刺激其他目标商户的经营需求，促进本项目的招商。 分行业招商 本项目行业招商包含超市大卖场、酒店、休闲娱乐、餐饮美食、精品百货、主题文化等社区配套性质的业态业种，涉及的行业较多，在招商时应按行业分类进行集中招商。 加盟招商方式 国际国内品牌有拓展需求，需要发展加盟的，而永德及附近地区的投资者亦希望能加盟知名品牌，以此在市场上立足并打开市场，更是其长远发展的保证，我司建议可设立品牌加盟服务中心，提供品牌推介及解答投资者咨询等服务，为知名品牌与投资者之间搭建一座桥梁，从而达到满足双方需求以至双赢的目的。 定向招商 本项目的主题性较强，对商家的类型、性质、品牌特征等都具有较高的要求，而通过现场招商将难以满足本项目定位的要求，所以定向招商是本项目招商活动的必要方式。定向招商是指我司招商人员主动上门与目标商户联系，向目标商户推介本项目，并说服其进场经营的招商方式。定向招商通常首先需要大量搜集商户的信息资料，然后选择确定适应本项目经营需要的目标商户，再与之联系，说服其进场经营。本项目的主力商户、重点商户都需要通过定向招商的方式将其引进本项目经营。 总量控制原则 在本项目的招商中，实现有效的招商控制将成为项目关键。在市场发布信息，项目某一区域整体出租,从而控制前期招商总量，首期推出的招商面积货量远远低于市场预计的供应量，制造供不应求的局面。并在项目招商过程中，通过分批推出货量的控制，制造分批次推出的单位供不应求的局面，引起市场轰动，促使商家进驻。再通过经营大户先行建立经营示范区域，提升经营户的经营预期值，心理防线受到商铺有限数量和确保经营旺场的双重挤压，彻底粉碎他们的对项目经营的疑虑，从而使招商达到预期的目标。 商业总体定位 基于上述依据，本项目商业总体目标为： 构建永德县一个集购物超市、休闲娱乐中心、餐饮美食、精品百货、文化服务为一体的综合性集聚式开放步行街。以“休闲消费、享乐购物、娱乐餐饮”为概念，将自身绿化景观、各类自然景观、人文景观、历史文化与购物消费有机融合为一体，打造出一个区域小型一站式购物天堂，使消费者在本项目内即可体验到购物、休闲消费的乐趣。 项目客群定位 1、城区高收入客户群 2、边缘乡镇及周边临近城市高收入客户群 3、外来投资客户群 客户区域来源 Ⅰ Ⅱ 重要客户：外围城市及周边乡镇投资和自营的客户 客户构成：公务员、银行等金融企业职工、电力电信企业职工、教师、私营企业主、外来投资客户等。 客户特征：非常理性，往往有过投资经验；学历往往较高； 核心客户：城内自营和投资的客户 客户构成：企、事业单位公务员、个体经商户；工程承包商、矿业老板、私营业主等。 客户特征：关注商业经营，缺乏投资渠道，资产以现金为主；对市场现状不敏感。 客户分类 产品形象定位 永德县级首席“block”步行街 形象定位 “BLOCK ”分别代表： B-business（商业） L-lie-fallow（休闲） O-open（开放）C-crowd（人群） K-kind（亲和） “BLOCK”概念： ?这个概念来源于美国，是商业和居住的融合。 ?是具备商业特征的商居之城，