2物业管理的基本理论00375.ppt

2 物业管理的基本理论 本章要点 物业管理要以管理理论、产权理论、协同理论和可持续发展理论为指导。本章主要介绍管理理论、产权理论、协同理论和可持续发展理论的主要内容和对物业管理的指导作用。 2.1管理理论2.1.1管理的概念与职能 管理是由共同劳动引起的，是通过计划、组织、指挥、协调、控制等管理职能作用于管理对象，以实现预定目标的人类活动。管理是科学性和艺术性的统一。管理具有自然和社会两重属性。管理具有计划、组织、指挥、协调、控制等职能。 2.1.2计划、预测和决策2.1.2.1计划 计划是指通过调查研究，预测未来，确定企业的发展方向、目标和方针，制定和选择方案，并制定具体计划，用以指导企业的生产经营活动。计划工作的内容可以概括为六个方面（5W1H）。编制计划的方法主要有滚动计划法、网络计划技术、线性规划。 2.1.2.2预测 预测是在了解事物的过去和现状的基础上，对事物的未来发展趋势、发展情况、发展结果所作的预料、估计、推测。预测的程序为：确定预测目标→收集预测资料→建立预测模型→预测实施→预测结果的分析与评价。预测方法有定性预测方法和定量预测方法。 2.1.2.3决策 决策是指为达预定目标，在若干可行方案中选择和实施最优方案的过程。决策程序为：发现问题，确定目标→拟定可行方案→方案比较、评价和选择→方案实施与控制。决策方法有确定型决策方法、非确定型决策方法和风险型决策方法。 2.1.3组织 组织有两方面含义：一是作为实体的组织，它是指人们为了一定目标的实现而进行合理的配置和协调，并具有一定边界的社会团体；二是作为涉及活动过程的组织，是指为了实现组织目标对组织的资源进行有效的配置的过程，专指人们的组织活动和行为。组织的原则有目标任务原则、责权利相结合的原则、分工协作及精干高效原则、管理幅度原则、统一指挥原则。 2.1.4领导与激励2.1.4.1领导 领导是指引和影响个人或组织，在一定条件下实现目标的行动过程。 领导方式有专制式领导、民主式领导和放任式领导。 领导艺术有指挥艺术、决策艺术、协调艺术。 2.1.4.2激励 激励是持续地激发人们的行为动机，使其心理过程始终保持在激奋的状态之中，维持一种高昂的情绪。 激励的类型有目标激励、物质激励、精神激励、数据激励。 激励理论有期望理论、强化理论、归因理论、公平理论。 2.1.5控制 控制是按既定计划、标准和方法对工作进行对照检查，发现偏差，分析原因，进行纠正，以确保组织目标实现的过程。 控制方式有事先控制、现场控制和事后控制。 控制过程：确定控制对象→确定控制标准→检查衡量实际工作→寻找差异产生的原因→采取措施，纠正偏差。 2.1.6管理理论对物业管理的指导作用 物业管理活动是管理活动的一个分支，用管理理论指导物业管理活动，才能做好物业管理工作。物业管理的工作职能也包括计划、组织、指挥、协调、控制等。物业管理工作中，要强调制订一个切实可行的管理计划，建立健全管理机构，选聘合适的管理人员和服务人员，制订各项管理服务标准和规章制度，做好各方面的协调工作，加强控制和监督，不断提高物业管理服务水平和服务质量，使物业管理逐步跃上新的台阶。 2.2产权理论2.2.1产权概念 产权是指财产权，即存在或设定在财产之中或之上的完全权利。 产权与所有权。所有权是产权的基础，产权是所有权派生出来的。所有权主体是产权主体形成的前提，没有所有权就谈不上产权，离开所有权的产权也是不存在的。 2.2.2房地产所有权的含义 房地产所有权是指房地产所有人依法对自己的房地产享有占有、使用、收益和处分的权利。 房地产所有权有独有、共有和建筑物区分所有权。独有是由一个单位或个人拥有。共有是由两个以上的的单位或个人拥有。建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 2.2.3房地产共有 房地产共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权；共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。 共有人对共有的房地产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。 按份共有人对共有的房地产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。 共有房地产的分割、转让、债权债务 2.2.4建筑物区分所有权 建筑物区分所有权是一种复合性的权利，由专有部分所有权、共有部分的共有权和共同管理权三个方面的要素构成。 专有部分所有权是以区分建筑物的独立建筑空间为标的物。 共有权是指以建筑物的共有部分为标的物。 共有部分的范围、车库车位的问题 共同管理权是指业主基于专有部分与共有部分而形成的作为建筑物管理团体的一个成员所享有的权利。