三四线城市房地产价格形成机制研究——以江西上饶为例.pdfVIP

。调查与思考 an—d 蕊隧e—search 7-hinking 三四线城市房地产价格形成机制研究 ——以江西上饶为例 江国珍 (中国人民银行上饶市中心支行。’zr-西i上饶334000) 摘要：本文以近年来的相关统计数据为基础，通过构建协整模型，深入研究上饶市房价形成的长期均衡机制和动态过 程。研究发现。以上饶市为例，目前三四线城市房价在长期的形成中，主要受到基础性、附加性以及推高性等三大因素的影响． 并得出房价很大程度上脱离了基础性的决定因素，而是主要由推高性因素决定。在此基础上，本文有针对性的提出了目前管 理房价的长期和短期思路。 关键词：房价：传导：长期均衡 中图分类号：F830．572文献标识码：A 文章编号：1009-3540(2011)06一0044—0003 近些年来．房地产业在国民经济中的地位不断提 标。这主要是基于以下几点考虑：第一，新建住房价格 升。已经成为拉动内需的“支柱产业”。房地产业的重要 最能反映当前的房价走势，对各种影响因素最为敏感。 性不仅在于其本身的居住属性．而且还在于其牵涉的 最能反映市场非理性因素。第二，能与其他变量指标 产业链较长．演化态势对国民经济的正常运行具有重 (如住房贷款)相匹配，新建商品住房贷款反映的是新 要影响。纵观房地产发展状况，最能体现房地产业属 建商品住房购买者已经实现的贷款需求，在首付比率 性、状况以及供求关系的指标，莫过于价格，而这也是 和住房面积一定的情况下。贷款需求只受住房价格的 当前社会各界关注和热议的焦点所在。2009年以来，影响。 房地产的价格不断走高，投资品的属性被人为放大，直 2．市区居民人均可支配收入 接导致了通胀预期的持续走强．其影响甚至已经超出 直观上分析，该指标在长期内对房价具有较强的 了国民经济的范畴，上升到社会稳定的层面，成为了当 影响。上饶市人口众多，且近年来城镇化持续推进．对 前影响经济可持续发展的首要因素。故此，本文的研究 住房的潜在需求一直趋于旺盛。这也是推动房价上行 思路是．以房地产价格为切入点，通过对其形成机制的 的潜在力量或者说根本性力量。而人均可支配收入的 研究。以点带面深入挖掘房地产业发展的本质情况。 增加，则可以实现潜在的需求，使其变为现实的需求。 本文将选取对房价影响最大的几个指标．如土地 3．住房贷款 出让价格、人均可支配收入、住房贷款、杭州的房价等 具体采用金融统计指标——新建房贷款。这主要 (指标虽然不多，但是却体现了当前的财政政策、金融 是因为：银行当月发放的新建商品住房贷款与所对应 政策、经济发展程度以及心理预期、价格传导等各个重 的新建商品住房价格具有同期相关性．即同一套新建 要方面对房价形成的影响)，通过综合运用协整分析、 商品住房价格越高，在相同首付款比率下，所需住房贷 款也越多。新建商品住房贷款只反映新建商品住房贷 Granger因果检验等，试图用简单的计量模型来深刻揭 示房价形成当中各因素的影响方式与程度。 款已实现的同期贷款需求，而不包括过去的住房贷款 一、实证模型及其估计结果 需求或存量贷款需求。 (一)实证变量选择及定性分析 4．土地出让价格 为了全面、系统性地分析房价形成的机制．根据前 中国的房地产和国外的房地产最大的不同就在 文分析，结合上饶市的房地产发展特点．本文选择从三 于，中国的土地出让价格由政府主导，而土地出让收益 个主要方面的共5个变量来展开对房价的研究。另外． 已经成为各地政府的财政主要收入之一。据调查。目前 为更好的反映地域特点，本文所指的上饶市均为上饶 出土出