我国城市土地储备制度融资渠道探析.pdfVIP

维普资讯 《上海金融}2004年第 9期 杨佃辉 ， 屠梅 曾 (。．上海交通大学不动产与项 目管理研究中心， 上海 ’200030) 摘要：土地储备机制的建立与实施在我 国尚处于探索的阶段 ，在现实的操作运行 中，存在种种 问题与制约 ，资金瓶颈是 制约其顺利开展的典型因素。本文在对我国现有土地储备融资渠道加 以分析的基础上。对相 关证券化融资渠道进行 了拓 展和评析，从而具有一定的探索性和实际应用价值 。 关键词 ：土地储备信托 ；土地发展债券；土地储备基金；资产证券化 中图分类号：F83O 文献标识码：A 文章编号：1006 1428(2004】09—0008—03 城市土地储备制度 ，国外又称 为土地银行 (IandBank 地上建筑物 、平整土地直至 “七通一平”等前期开发 ，为此还 ing)，它是指政府依照法定程序 ，运用市场机制 ，按照土地 得支付相当大的费用，需要大量资金。目前 ，我国城市土地 利用总体规划和城市规划。对通过收回、收购、置换和征用 储备运作过程中，资金来源主要有这样几种渠道：一是政府 等方式取得的土地进行前期开发 ，并予以储存，以供应和调 财政拨款；二足商业银行贷款 。这是我国土地储备 的主要资 控城 市各类建设用地需求的一种土地经营管理制度。土地 金来源 ；j是其他资金，如土地出让金 的返还等方式 ，但 目 储备制度是政府高效控制城市上地开发利用的一种常用手 前还未制度化和规范化 ，缺乏法律保障。当前 ，土地储备机 段 ．世界上无论采取土地公有制为主还是土地私有制为主 构向商业银行贷款的担保主要采用担保和土地使用权抵押 的国家。都曾经利用土地储备 的手段解决了城市化发展进 种方式 ，但在实施过程中，却面临着种种制约与风险。 程中的一些难题 ，如住房 、公共设施 、交通 、绿地及公园等公 因此，同发达国家的成熟市场相比，我国的房地产金融 益设施 问题等。 市场存住着极大的不完备性 。这种不完备性 ，制约着我 国 一 、 我国城市土地储备融资渠道现状 上地储备制度的顺利开展，使其融资渠道单一、融资成本较 资金和土地是土地储备制度的两大基本要素 ，土地储 高 、融资能力有限、融资风险较大。于是 ，完善现有 的城市 备过程 即是土地流转过程 ，也是资金周转过程。建立土地 土地储备融资渠道 ，并依托资本 市场，加快其融资渠道创 储备制度 ，政府由出让 “生地”为主转变为 以出让 “熟地 ”为 新，以增强土地储备的融资能力、分散融资风险、提高融资 主，除要支付土地收购费用外 ，一般还要在出让前进行拆除 效益 ，对于推进 、完善我 国的土地储备制度 ，为我 国土地储 收稿 日期 ：2004—06—03 作者简介：杨佃辉 (1976一 )，男，上海交通大学不动产与项 目管理研究中心博士生 ； 屠梅曾(19,l5一 )．E海交通大学管理学院教授 。 *本文系上海市哲学社会科学规划课题 “上海市房地产市场预测及预警系统研究”阶段性研究成果，课题编号：2003EJB003 8 维普资讯 《上海金融}2004年第 9期 备制度的顺利开展提供一个合法 、高效 、可持续发展的环境 发债券．筹集土地储备资金专门用于土地开发项 目，然后通 与平 台，具有十分重要 的意义。 过土地收益偿还债务。投资者还可以在依法设立的证券交 二、土地储备融资渠道及其 比较 易所转让债券．获取现金 ，也可以通过 向金融机构质押寻求 1．利用土地储备信托计划 (thelandtrustplan)