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浅析房地产企业涉税问题 乔虹青岛市崂山风景区管理局 0)01-100-02 中图分类号：F812文献标识：A 文章编号：1009-4202(201 摘 要 随着改革开放更进一步的深入和人民生活需求的不断提高，房地产业得到了迅猛发展，增加了税收收入，其 缴纳的税收总额在税收收入总量中的比重也日益增大。但由于房地产开发、销售周期长，多个项目滚动开发，成本核算隐 蔽、复杂，交易手段多样化，房地产业出现税收问题仍然很普遍。本文通过房地产会计的实践和对现行有关房地产业税收 法律、法规及规章的学习研究，综合房地产企业自身特点，现就房地产业涉及到税收问题进行一下剖析。 关键词房地产企业涉税闯题原因策略 一、最容易出现的涉税问题 基金、水电增容费等等各种费用。现行营业税政策规定， 一是房地产开发企业通过与其他单位合作建房等方 营业税的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费 式，以房换地不记收入。部分房地产开发企业由于自身资 用，包括代收、代垫款项。而房地产开发企业以企业实际 金不足和征地的需要，或是拥有土地一方的利益需要，房 没有取得代收代垫款项收入为由不记入收入。 地产企业与拥有土地一方签订联合建房协议，建成房屋后 六是虚增开发成本规避企业所得税和土地增值税。房 用所建房屋项上所换土地款，所换价值不按规定确认收 地产开发由于工期长、投资大，很多工程要跨年度完成， 入。 造成收入与费用配比困难．成本不能及时结转。有的企业 二是预售购房款挂在往来账面。将预售购房款记入往 就钻这个空子，采用虚转成本或不及时结转销售收入的手 来账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，或者 段减少当年应纳税所得额。有的房地产企业自己提供“三 将预收房款开具普通收据，不开具税务机关的预收商品房收 大材”结转到房地产开发成本当中，在与施工企业进行工 款收据或发票，隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商 程结算时，让施工企业开发票时，包含自己提供的“三大 品房收取的预收款，在帐务处理上不做预收处理，或根本 材”款项，将这部分施工材料重复进入开发成本：更有甚 就另外记一套流水账，内部掌握，这是房地产开发企业较 者购买社会上的假发票列支开发成本。还有些房地产开发 为普遍采用的一种手段。 企业则与建筑安装企业相互勾结做假虚增成本，多计成 三是房地产企业以商品房或门面抵工程款不记收入。 本。现行建筑安装企业的建安发票，主要实行由税务征收 房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业，开发前 部门或发票管理部门代开的办法，只要缴纳营业税及附 期资金投入大、资金短缺严重，而建筑安装工程在承接建 加，在开票“窗口”或税务所都能开到，少数地方把建安 安工程时，为了顺利拿到所招投标项目，经常出现与房地 营业税及附加作为“引税”的重要渠道，这就为房地产开 产开发企业协议首先带资入场的现象，房子建成后就以相 发企业规避缴纳企业所得税有了可乘之机。房地产开发商 应等值的商品房或门面抵建安工程款，只在与工程公司的 用支付3．3％营业税及附加的代价，就可以轻松的规避部分 往来账上记载，而不做相应的收入调整。 企业所得税和部分土地增值税。 四是房地产企业以收据收取车库、杂物房、阁楼等售 七是故意拖延项目竣工决算和完工时间，钻政策的 房款不记收入。国家建设部和国家测绘局对房地产行业在 “空子”躲避清算土地增值税，有些房地产企业故意不达 办理产权登记时有规定，凡架空层高度未达N2．2米的车到土地增值税清算条件，拖延土地增值税的清算以达到占 库、杂屋不予办理产权登记。房地产开发企业开发商品房 用和使用国家税款的目的；还有的房地产企业先将商品房 时一楼的杂物屋和顶层阁楼一般都未达到2。2米高度，部分 转为固定资产，办理了房产证，等土地增值税清算完毕， 车库也未达2．2米高度，在销售此类房屋时与购房者一般以 再出售这些转为固定资产的商品房，从而规避了土地增值 合同形式约定使用年限。房地产开发商以不能办产权证